Qué es el Crowdfunding Inmobiliario Privalore y su Impacto en la Inversión

El crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Este modelo de financiación colectiva permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales.

La idea básica detrás del crowdfunding no puede ser más sencilla: que muchas personas colaboren para sacar adelante un proyecto. El planteamiento es tan antiguo como el refrán “La unión hace la fuerza”.

De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero.

Una pequeña parte de la inversión inmobiliaria se canalizó a través del 'crowdfunding' inmobiliario, una actividad que llevan a cabo 'startups proptech' que buscan innovar y aportar valor añadido al sector.

Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario consiste en un llamamiento al público general para la financiación de un proyecto de construcción o reforma de un edificio. Los proyectos de crowdfunding inmobiliario son accesibles a través de plataformas especializadas.

Para el inversor no se trata de convertirse en copropietario de un edificio, sino de otorgar un préstamo promotor, disfrutando de la comodidad en la que los inversores no tienen las limitaciones de un propietario o promotor (no hay obras que gestionar, inquilinos que encontrar, rentas que recuperar, etc.).

Proceso paso a paso:

• El inversor se registra en una plataforma regulada por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores de España) y completa un perfil de riesgo.
• Analiza los proyectos disponibles: ubicación, promotor, rentabilidad esperada.
• Realiza una inversión mínima (de 50 € a 500 € según la plataforma).
• Supervisa el progreso del proyecto en tiempo real.
• Al finalizar el plazo, recibe el rendimiento según el modelo -intereses fijos o beneficio proporcional.

Tipos de proyectos

Existen dos grandes tipos de proyectos:

• Crowdlending o préstamo al promotor: los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un préstamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
• Equity crowdfunding o proyectos de plusvalías: los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción.

Los fondos aportados por los ahorradores permiten al promotor llevar a cabo su proyecto inmobiliario. Una vez completado éste, la venta del edificio permite reembolsar a los inversores sus correspondientes intereses. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores.

De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley).

Ventajas e inconvenientes de invertir en crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario abre a los inversores particulares el acceso a un mercado que antes requería sumas considerables.

Principales ventajas:

• La accesibilidad es la principal ventaja: permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros, sin necesidad de comprar una propiedad completa ni disponer de un gran capital.
• La diversificación permite distribuir pequeñas cantidades entre distintos proyectos, reduciendo el riesgo. Esto contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades.
• La rentabilidad media oscila entre el 8 % y el 15 % anual, muy superior a la de invertir en vivienda y a la de los productos bancarios tradicionales.
• Las inversiones son completamente pasivas -el inversor no se encarga del alquiler, gestión ni documentación.

Inconvenientes y riesgos:

• Iliquidez: es una inversión ilíquida, es decir, no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina.
• Plazo: el plazo de inversión suele promediar los 24 meses.
• Riesgo de pérdida de capital: como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital. El tipo de interés es indicativo y sólo se pagará si todo sale según lo previsto. Sin embargo, como en cualquier proyecto, puede haber imprevistos.
• Riesgo de impago: si el promotor no devuelve el capital.
• Riesgo de retrasos en la construcción: problemas con licencias o contratistas pueden demorar el proyecto.
• Riesgo de mercado: el inmueble terminado puede no venderse al precio esperado.

Cómo reducir los riesgos:

• Elige proyectos con garantías hipotecarias o avales.
• Invierte en proyectos con licencias ya concedidas y promotores verificados.
• Diversifica por regiones y tipos de inmuebles, elige proyectos con preventas.

Estos casos son muy raros porque las plataformas serias realizan auditorías muy exhaustivas y solo ofrecen proyectos seguros.

Regulación del crowdfunding inmobiliario en España

Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.

Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).

La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.

Fiscalidad en España

Los ingresos del crowdfunding inmobiliario se gravan como rendimientos del capital mobiliario dentro del IRPF:

• Las plataformas retienen el 19 % en la fuente.
• Por ejemplo, con una ganancia de 2 000 €, el inversor recibe 1 620 € netos, y los 380 € retenidos se reflejan en la declaración fiscal.
• Las pérdidas pueden compensarse con beneficios del mismo año.
• Las inversiones superiores a 50 000 € en plataformas extranjeras requieren presentar la declaración Modelo 720.

Privalore y el Crowdfunding Inmobiliario

Privalore ha demostrado un modelo de negocio innovador, basado en la confianza, rentabilidades históricas y un valor diferencial tangible.

Un ejemplo de su éxito fue un proyecto en Paseo de San Juan 91 de Barcelona, que se abrió a los inversores vía web a las 13:00 horas y tan sólo 4 horas después ya había sido cubierto en su totalidad. 28 inversores particulares, la gran mayoría de los cuales son nuevos para Privalore, invirtieron una media de 3.500€ cada uno hasta alcanzar los 100.000€ necesarios. Se trata de la campaña de crowdfunding inmobiliario más rápida hasta la fecha, suponiendo una media de inversión de 25.000€ por hora.

Jorge Marqués, cofundador y CEO de Privalore, apunta: “Estamos muy satisfechos con los resultados ya que son fruto de un trabajo intenso y hecho a conciencia. Los inversores comienzan a entender y a valorar el innovador modelo de negocio que propone Privalore, el cual se basa en 4 ejes diferenciales: generar confianza, puesto que invertimos un 65% de cada proyecto con nuestros propios fondos; lograr rentabilidades históricas del 17% anual; conocer bien nuestro oficio de promotor y, lo más importante, ofrecer un valor diferencial real y tangible, los acabados Wellness®, que cuidan del medio ambiente y de la salud de los futuros propietarios, haciendo nuestras viviendas mucho más atractivas a ojos de compradores e inversores. En una palabra: compartimos bienestar; ésa es la clave”.

Urbanitae y MyInvestor: Una Alianza Estratégica

Urbanitae es el punto de encuentro entre el pequeño inversor y promotores inmobiliarios que MyInvestor acerca a sus clientes para ofrecer oportunidades de inversión. Permite que cualquier persona invierta en el sector inmobiliario como lo hacen los grandes fondos de inversión, con cantidades pequeñas y sin tener que preocuparse de todos los papeleos y gestiones que lo hacen tan complejo.

Mediante la unión de muchos pequeños inversores, el componente denominado 'crowd' permite tener el suficiente músculo financiero para poder acceder a proyectos que normalmente sólo están al alcance de inversores profesionales.

Por qué invertir en Urbanitae:

• Rentabilidad: La financiación colectiva permite acceder a oportunidades normalmente reservadas para profesionales. Se consiguen rentabilidades muy atractivas con un nivel de riesgo reducido, ya que siempre hay un inmueble detrás de tu inversión.
• Accesibilidad: Se puede invertir en proyectos inmobiliarios desde sólo 500 €. Además, la baja inversión por proyecto permite diversificar e invertir en muchos inmuebles distintos, evitando la concentración de riesgos.
• Facilidad: Urbanitae es la manera más fácil de invertir en el sector inmobiliario. El proceso de inversión es 100 % online, sin papeleos ni visitas ni trámites burocráticos.
• Gestión: Disfruta de las ventajas de invertir en el sector inmobiliario, sin todo el trabajo que éste genera. Un equipo profesional se encarga de todas las gestiones del inmueble: compra, reforma, alquiler y venta.
• Inversión directa: Puedes invertir directamente desde MyInvestor en los proyectos de Urbanitae sin necesidad de hacer transferencias previas ni de tener dinero en el ‘wallet’ de Urbanitae. Simplemente tienes que tener dinero en la cuenta de MyInvestor.
• Transparencia: Siempre sabrás exactamente a dónde va tu dinero, sin ningún tipo de coste oculto ni comisiones inesperadas.

Cómo invertir en Urbanitae desde MyInvestor:

La inversión mínima varía según el proyecto, pero por lo general será de 500 € y siempre debe ser múltiplo de 10.

Cuando inviertes en un proyecto de Urbanitae estás comprando un trozo del inmueble. Para facilitar todo el proceso y hacerlo lo más eficiente posible, para cada proyecto se constituye una Sociedad Limitada, que es la que adquiere el inmueble. Como inversor, se te dará entrada en el capital de la sociedad (vía ampliación de capital) y tendrás un porcentaje equivalente a lo que has invertido.

Por ejemplo, si en un proyecto de 100.000 € inviertes 1.000 €, tendrás un 1% de las acciones de la SL creada, y te corresponderá un 1 % de los beneficios que genere. También puedes entrar como acreedor, participando en el préstamo concedido a la sociedad desde la cual el promotor desarrollará la operación.

Estrategias de inversión de Urbanitae:

Urbanitae ofrece proyectos del sector inmobiliario a través de su red de promotores acreditados. Los proyectos que busca son principalmente del sector residencial y comercial, aunque está abierto a estudiar proyectos inmobiliarios de cualquier tipología.

Urbanitae tiene dos principales estrategias de inversión: rentas, plusvalías y préstamo.

• Rentas (comprar, reformar, alquilar y vender): Esta estrategia prioriza el potencial del alquiler, buscando la adquisición de inmuebles a precios inferiores a mercado, en zonas que ofrecen facilidad para alquilar. Las inversiones en residencial se enfocarán principalmente en buscar rentabilidades mediante el alquiler tradicional o el alquiler vacacional a través de plataformas participativas. Las inversiones en inmuebles comerciales o industriales se enfocarán principalmente en alquileres a más largo plazo.
• Plusvalías (comprar, reformar y vender): Se prioriza el potencial de apreciación del inmueble en el corto plazo. La estrategia de plusvalías se basa en la adquisición de inmuebles a precios inferiores al mercado, en zonas con proyección de crecimiento importante en el corto plazo, y con mucha demanda y facilidad de venta.
• Préstamo: En este tipo de proyectos, se invierte en préstamos al promotor con garantías hipotecarias de primer rango sobre el activo. Los plazos son más cortos y las rentabilidades objetivo son menores que en los proyectos de plusvalía, en consonancia con el menor riesgo asumido.

Rentabilidad esperada en Urbanitae:

La rentabilidad en los proyectos publicados en Urbanitae no está bajo ningún concepto garantizada. La rentabilidad variará según el proyecto y según las condiciones de mercado. Los promotores acreditados marcan unos objetivos de rentabilidad para cada proyecto, que son estudiados por el equipo de análisis de Urbanitae. Las rentabilidades objetivo brutas por alquiler se sitúan en un rango del 4-7 % (sobre el coste de inversión tras todos los costes de reforma y transacción).

En general, y dependiendo de cada caso, el objetivo de rentabilidad bruta por apreciación se establece entre un 13 % y un 18 %, con un plazo de ejecución de todo el proceso de entre 12 y 36 meses. Esta variable representa el % de beneficio sobre el capital invertido que se espera obtener para cada proyecto, indicando además el plazo en el que se espera completar el retorno del capital.

Seguridad de los fondos en Urbanitae:

Urbanitae utiliza una entidad de pagos externa, que es la que custodia y gestiona los fondos de los inversores. Cuando ingresas dinero en tu cuenta de Urbanitae a través de MyInvestor, no nos estás ingresando el dinero a nosotros, sino a la cuenta creada para ti por la entidad de pagos. Cada proyecto inmobiliario también tendrá su propia cuenta, totalmente separada de los demás. Lo que pase en un proyecto nunca afectará a los demás proyectos de la plataforma.

Lemonway es una entidad de pagos regulada que se encarga de gestionar todos los movimientos de fondos de los usuarios de Urbanitae y de la mayoría de entidades de crowdfunding en España. Al usar una entidad de pagos, tu dinero está totalmente segregado de nuestras cuentas y bajo la custodia de una entidad regulada y autorizada por el Banco de España.

Crecimiento del Crowdfunding Inmobiliario en España

El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.

La venta de viviendas mostró una tendencia al alza en los primeros cinco meses de 2024, con un crecimiento del 6,1%, según los datos recogidos en el último observatorio inmobiliario de BBVA Research.

Según los informes del sector, el mercado de inversiones colectivas en el sector inmobiliario español creció más del 70 % en 2024. Urbanitae superó los 300 millones de euros financiados a mediados de 2024, y todo el sector cerró el año con aproximadamente 396 millones de euros. En el primer trimestre de 2025, el volumen de proyectos financiados ya superó los 70 millones de euros, lo que confirma el crecimiento sostenido del interés por este instrumento.

El crowdfunding inmobiliario ha ido cobrando impulso en los últimos años. Más de 500M€ se invirtieron mediante este método en 2020, cifra que casi se duplicó en 2021 hasta alcanzar los 958M€.

En Europa, se destinaron en el año 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del ‘crowdfunding’, según datos de Statista.

“Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global. Cada vez más gente se va a sumar”, señala Rech. Para él, el presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales.

Plataformas populares en España

España cuenta con numerosas plataformas con licencia de la CNMV:

Para diversificación geográfica, los inversores también utilizan Maclear, una plataforma suiza de P2P y crowdlending que financia empresas europeas en energía verde, bienes raíces y comercio, ofreciendo rentabilidades de hasta 16 % o más, con garantías y bajo supervisión de los reguladores suizos.