Guía Completa para el Traspaso de Negocio en Local Propio

El traspaso de negocio es una de las fórmulas más utilizadas en España para emprender sin empezar desde cero, o para propietarios que desean ceder su actividad. Consiste en la cesión de un negocio que está en funcionamiento, incluyendo la cartera de clientes, mobiliario, licencias y, en su caso, el traspaso del local, a un nuevo titular.

Esta operación, que va más allá de la cesión del contrato de alquiler, representa un atajo para quienes no quieren empezar desde cero o desean diversificar su cartera empresarial sin invertir tanto tiempo en la obtención de licencias y permisos.

¿Qué es un Traspaso de Negocio?

Un traspaso de negocio es la cesión de un local o establecimiento comercial en el que el nuevo inquilino (o cesionario) adquiere, además del propio espacio, los derechos y licencias de explotación del negocio que venía desempeñándose allí. Generalmente, se paga una cantidad inicial de dinero (conocida como “valor de traspaso”) para tomar las riendas del negocio, y a partir de ahí se continúa pagando mensualmente el alquiler por el espacio al propietario, según lo pactado en el contrato.

Regulación y Marco Legal

La figura del traspaso tiene su raíz en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. En concreto, el artículo 32 de esta Ley establece los lineamientos para su realización, garantizando el derecho de traspasar el alquiler de un local comercial a un tercero sin precisar del consentimiento del arrendador o propietario.

No obstante, el cedente sí debe informar al propietario mediante notificación fehaciente del traspaso en el plazo de un mes desde que se produzca la cesión del negocio. Este punto genera un cierto equilibrio entre el inquilino y el propietario.

Cuando no existe esta cláusula que prohíba la cesión o traspaso en el contrato de arrendamiento, el arrendador tan solo debe notificar el traspaso al propietario en el plazo de un mes. Para contratos anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el arrendador tendrá derecho a un porcentaje del precio del traspaso bajo la condición de que se produzca una cesión del local manteniendo el contrato de arrendamiento original.

El artículo 33 de la LAU también contempla el caso de fallecimiento del arrendatario, permitiendo a sus herederos subrogar el contrato por el local en las mismas condiciones para continuar con el ejercicio de la actividad.

Diferencias entre Traspaso y Otras Operaciones

Es común confundir un traspaso con otras operaciones inmobiliarias y empresariales. Es fundamental comprender las distinciones:

• Traspaso vs. Alquiler tradicional: El alquiler tradicional no conlleva la transmisión de derechos de explotación ni las licencias específicas del negocio. Imagina que rentas un local vacío, sin permisos ni maquinaria; eres tú quien se encarga de conseguir todo para abrir las puertas.
• Traspaso vs. Venta: Aunque en ambos casos hay un pago único significativo, la gran distinción es que en la venta adquieres la propiedad total del inmueble. Con el traspaso no pasas a ser dueño de la construcción ni del local, solo te quedas con el derecho de arrendamiento y las licencias.
• Traspaso vs. Alquiler con opción a compra: Esta modalidad combina el pago de rentas durante un período establecido y la posibilidad de adquirir el local en propiedad al finalizar ese plazo. El traspaso, por su parte, no contempla la compra final del inmueble.

Pasos Clave para Realizar un Traspaso de Negocio

Un traspaso de negocio debería, en todos los casos, incluir una serie de pasos que no se limiten a un simple acuerdo económico. Si estás pensando en montar tu propia empresa a partir de un negocio traspasado, debes tratar de asegurarte de que el negocio funciona bien para minimizar el riesgo al máximo.

1. Interés y Análisis Preliminar: El primer paso es que el propietario del negocio tenga interés en el traspaso. En este análisis, debes revisar la viabilidad económica, en la que podrás ver qué ingresos tiene, los gastos, deudas y evolución a lo largo del tiempo. Evalúa también el lugar dónde se encuentra el negocio, la competencia a tu alrededor, si dispone de todas las licencias y permisos necesarios para desarrollar la actividad, etc. Además, te recomendamos que conozcas por qué se traspasa el negocio. Si el motivo es que no ha funcionado, replantéatelo.

   ¿Cómo hacer un PLAN de VIABILIDAD SENCILLO? 💵💵
2. Inventario y Valoración del Negocio:
   • Realizar un inventario de todos los elementos necesarios para la actividad del negocio que se van a traspasar, sus características técnicas, su año de adquisición y su estado en el momento de la valoración. Al traspasar un negocio no solo cedemos el espacio físico del establecimiento, sino que también podemos ceder activos tangibles como el mobiliario o activos intangibles como la marca del negocio o la clientela.
   • La valoración del negocio en marcha es un asunto clave y más espinoso del proceso, ya que se trata de negociar un precio que convenga a las dos partes. Particularmente complicada es la valoración del fondo de comercio. Para determinar el valor de cada uno se debe analizar cada elemento por separado. Es importante contar con la asesoría fiscal y financiera de expertos para entender los pormenores de la transacción.
   • Lo que sí debemos contar para la valoración es la facturación anual, libros de cuentas, gastos fijos o variables, la cartera de clientes, la ubicación del local y la posibilidad de crecimiento. De manera realista, es importante que fijes un precio de traspaso mínimo y máximo. El precio mínimo debe cubrir todos los gastos del traspaso, incluyendo deudas, pagos pendientes e indemnizaciones; el precio máximo incluirá un margen de ganancia y beneficios.
   • Un aspecto importante para valorar el negocio es conocer la antigüedad que lleva desarrollando la actividad. La cantidad de existencias es clave para valorar un negocio. Saber la facturación media en los últimos años ofrece una clara guía sobre el valor del traspaso. Los documentos resumen de la Agencia Tributaria nos ofrecen la posibilidad de conocer que las cifras que nos expone el actual propietario del negocio son reales.
   • Un negocio puede tener cientos de clientes en su cartera, pero eso no significa que todos ellos estén activos. Dependiendo del tipo de negocio, considera el número de clientes activos y los que pueden ser susceptibles de acción comercial. La imagen de una empresa también debe valorarse. Si la opinión general es positiva, es probable que se puedan conseguir mayores cifras en los resultados.
3. Negociación del Precio: Fijar entre las dos partes (sin el arrendador) un precio para llevar a cabo la operación. Como en muchos otros tipos de contrato, a la hora de fijar el precio por un traspaso de negocio prima la libertad de ambas partes. La negociación sobre el precio en un traspaso de negocio es la parte más tediosa, siendo, a su vez, la más importante. Lo normal es que el nuevo emprendedor no acceda a pagar la cantidad inicial propuesta y comiencen las negociaciones. Los resultados de tu investigación te permitirán hacer una oferta adecuada y pagar lo justo.
   

   Aquí también podemos hablar sobre la señal inicial que servirá para apartar o asegurar el traspaso.

4. Acuerdo y Documentación:
   • Es obligatorio redactar un contrato mercantil donde se especifiquen todas las cláusulas y condiciones generales del traspaso, incluyendo los bienes tangibles e intangibles que forman parte del acuerdo. Se trata del documento en el cual se formaliza el traspaso entre el antiguo dueño y el nuevo.
   • Revisar el contrato de alquiler del local. Algunos contratos incluyen cláusulas que restringen o condicionan el traspaso. Una vez negociadas las condiciones del contrato de traspaso de negocio, es importante que ambas partes comprueben la documentación para evitar problemáticas.
   • Es necesario notificar al propietario del local comercial de la intención del traspaso. Aunque la ley no exige su consentimiento, sí establece que hay que notificarlo dentro de un mes.
5. Trámites Administrativos y Licencias:
   • El nuevo responsable del negocio ha de acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad de la licencia de apertura. Las autoridades de cada comunidad autónoma establecen trámites diferentes. Como en cada municipio pueden pedir documentos distintos, el nuevo titular debe informarse bien de cuáles necesitará.
   • Cuando dicho establecimiento es arrendado, quien cede el negocio proporciona también el contrato de alquiler al comprador, a cambio de un precio determinado. Así, el local pasa a tener un nuevo inquilino. Si el traspaso incluye equipo, maquinaria especializada o mobiliario, verifica su estado. Puede suceder que, al cambiar la actividad comercial, las licencias previas no sean válidas o requieran modificaciones.
6. Implicaciones Fiscales:
   • Las operaciones de cesión de un negocio como vía de traspaso no están en principio sujetas a IVA ni impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siempre y cuando se transfiera el negocio en su totalidad y el nuevo titular continúe con la actividad empresarial.
   • Ahora bien, si los bienes del traspaso se venden por separado sí que están sujetos a IVA, excepto los inmuebles. En este caso, si son bienes inmuebles y vehículos, tributarán por transmisiones patrimoniales.
   • La persona que realiza la cesión de su negocio deberá presentar la plusvalía recibida en su declaración de la renta como ganancia patrimonial. En cuanto a la renta recibida por el traspaso, su tributación en el IRPF no será como rendimiento del negocio o ventas sino como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor neto de los bienes y derechos entregados.
   • En el caso del propietario del local, si recibe una parte del traspaso de negocios, deberá emitir una factura con el 21% de IVA al inquilino que deja el local. Además, si recibe alguna ganancia por esta transacción, tendrá que incluirlo como rendimiento del capital inmobiliario. Este porcentaje se deberá declarar como ganancias patrimoniales.

Consideraciones Adicionales para un Traspaso Exitoso

Consejos para el Traspaso de Negocio

Para que tu experiencia con el traspaso sea positiva y productiva, conviene seguir algunos pasos básicos:

• Información económica y financiera: Solicita toda la información económica y financiera a los dueños: libros de facturación y contabilidad, inventario, cuentas anuales. Comprueba los resultados de la empresa y la relación de créditos y deudas.
• Análisis del sector y mercado: Analiza las perspectivas del sector. La mayoría de ocasiones no se realiza un estudio de mercado, lo que supone un importante error. Lo que a simple vista parece una empresa próspera puede acabar siendo una ruina si el mercado está en pleno proceso de cambio.
• Restricciones legales: Comprueba si hay restricciones legales.
• Ubicación del local: Valora bien el atractivo de la ubicación del local, su localización puede ser motivo de éxito o de fracaso.
• Asesoramiento profesional: Es importante contar con la asesoría fiscal y financiera de los expertos.
• Acompañamiento post-traspaso: Si ocurre un traspaso total del negocio, lo ideal es que el antiguo propietario acompañe al nuevo emprendedor durante los primeros días (incluso semanas) para asegurar que la actividad y las funciones continúen correctamente, sin sobresaltos ni sorpresas para los clientes.
• Seguro comercial: Si finalmente decides dar el paso, no te olvides de contratar un seguro para locales comerciales. Así, estarás protegido frente a daños a terceros, incendios, robos y decenas de imprevistos que pueden suceder en tu día a día.
• Particularidades locales: Recuerda que cada comunidad tiene sus propios requisitos y particularidades legales o comerciales, por lo que lo mejor será solicitar información en tu localidad.

Alternativas al Traspaso

En el caso de que el local estuviera arrendado por una sociedad, una alternativa al traspaso del negocio sería considerar la compra de la sociedad en cuestión. En este caso, se realiza la compra de la sociedad y se adquieren todos los activos, obligaciones y derechos de la sociedad, con lo que se evitaría el incremento del 20% en el precio de la renta.

Publicación y Gestión de Traspasos

En la era digital, casi todo pasa por internet, y el mercado inmobiliario no es una excepción. Los portales inmobiliarios se han convertido en el escaparate principal para mostrar y encontrar inmuebles disponibles para distintas operaciones. Para que tu traspaso sea el que más llame la atención, sé claro y honesto en cualquier portal o en tu propio sitio web. Destaca lo más interesante del negocio: su ubicación, el equipamiento, la clientela potencial, el tipo de licencia. Muestra la distribución, la fachada, el interior. Las redes sociales también pueden impulsar la visibilidad.

Plataformas como WayToCol facilitan la gestión integral de tus propiedades inmobiliarias, incluyendo los traspasos de negocios. Permiten indicar de forma separada el monto de alquiler y la cifra correspondiente al traspaso, lo que ayuda a evitar confusiones. Además, sus servicios ofrecen una sincronización automática con diversos portales, lo que significa que al configurar la operación de traspaso en tu inventario, la plataforma hace el resto del trabajo por ti. Con WayToCol, cada inmueble con la operación de traspaso desplegará la información relevante directamente en tu sitio.

Traspasos de Negocios en Madrid

El traspaso de locales comerciales en Madrid es una excelente oportunidad tanto para emprendedores que buscan iniciar su negocio como para propietarios que desean ceder su actividad. Sin embargo, el proceso requiere una serie de pasos legales que deben cumplirse para evitar complicaciones futuras.

1. Revisión del contrato de alquiler: Algunos contratos incluyen cláusulas que restringen o condicionan el traspaso.
2. Acuerdo entre cedente y cesionario: El traspaso de un bar en Madrid debe contar con un acuerdo claro entre el cedente (actual titular del negocio) y el cesionario (nuevo propietario).
3. Transmisión de licencias: Es imprescindible verificar si la licencia es transferible o si el nuevo propietario deberá solicitar una nueva.
4. Notificación al propietario: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario del local debe ser informado del traspaso, ya que puede ejercer su derecho de tanteo o retracto.
5. Formalización del contrato: Este documento legaliza la operación y debe incluir todos los términos acordados.
6. Altas administrativas: El nuevo titular deberá darse de alta en Hacienda y en la Seguridad Social como autónomo o sociedad, dependiendo del modelo de negocio.

Realizar un traspaso de locales comerciales en Madrid requiere seguir un proceso estructurado para evitar inconvenientes legales.

Tabla Comparativa de Fiscalidad en el Traspaso de Negocio