Guía completa para deducir el alquiler de tu pyme y pagar menos impuestos

Ser propietario de una vivienda en alquiler tiene muchas ventajas, pero también implica responsabilidades fiscales que, si no se gestionan correctamente, pueden reducir tus beneficios o incluso provocarte problemas con Hacienda. Muchos propietarios desconocen las deducciones disponibles o cómo estructurar su contabilidad de manera eficiente para pagar menos impuestos de manera legal. Este artículo te proporcionará una guía completa para optimizar tu tributación, aprenderás los errores comunes a evitar y cómo aplicar las reducciones fiscales más rentables. ¿Estás listo para ahorrar en impuestos y gestionar tu alquiler de forma más rentable? ¡Sigue leyendo!

¿Cómo pagar menos impuestos en el alquiler para un propietario?

Si tienes una vivienda en alquiler, sabes que parte de los ingresos que recibes deben ser declarados como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de la renta. Sin embargo, la buena noticia es que puedes reducir la base imponible aplicando deducciones por ciertos gastos relacionados con la propiedad. Pero para aprovecharlas al máximo, es fundamental saber cuáles son y cómo justificarlos correctamente.

Gastos deducibles que puedes aplicar

Uno de los aspectos clave de la optimización fiscal de tu alquiler es conocer qué gastos puedes deducir. Estos gastos deben estar directamente relacionados con el alquiler y deben ser bien documentados. A continuación, te enumero algunos de los gastos deducibles más comunes:

• IBI y tasas municipales: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otras tasas, como la de recogida de basura, pueden ser deducidos. Asegúrate de tener las facturas correspondientes.
• Comunidad de propietarios: Si eres responsable del pago de las cuotas de comunidad, estos gastos son deducibles.
• Reparaciones y mantenimiento: Las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones óptimas son deducibles, pero debes diferenciar entre mantenimiento y mejoras, ya que las últimas no son deducibles.
• Seguros: El seguro del hogar, seguro contra impago de alquiler, e incluso el seguro multirriesgo pueden deducirse.
• Intereses de la hipoteca: Si tienes una hipoteca sobre la propiedad, los intereses que pagues pueden ser deducibles.
• Amortización del inmueble: La amortización permite deducir un porcentaje del valor de la construcción cada año, lo que representa un ahorro fiscal importante. La ley permite deducir un 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En todo caso, la amortización y todos los demás gastos se aplican exclusivamente en proporción al tiempo en que el bien se ha tenido arrendado, en caso de que el arrendamiento no haya abarcado todo el año.
• Los alquileres pendientes de cobrar, los gastos de administración, guarda o vigilante jurado, portería, jardinería o similares.
• Las primas de contratos de seguros sobre los bienes, las cantidades destinadas a la adquisición de servicios y suministros, como por ejemplo agua, gas, electricidad, etc.

Tabla de gastos deducibles comunes

Reducción del 60% en el alquiler de vivienda habitual

Si alquilas tu vivienda como residencia habitual de un inquilino, y el contrato está formalizado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler. Es importante resaltar que, para los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles) se reducirán en un 60%, a partir del 1 de enero de 2011. Además, se podía aplicar una reducción del 100%, cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31 de diciembre de 2010 la edad límite era de 35 años) y obtenía unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta a efectos múltiples (IPREM), esto es, 7.455,14 euros anuales. A estos efectos, no se considera como arrendamiento de vivienda, el que no tiene dicho destino, y en particular, los de alquiler estacional y para el ejercicio de una actividad económica.

Errores comunes que debes evitar

Aunque la posibilidad de deducir gastos y obtener reducciones fiscales es atractiva, muchos propietarios cometen errores que terminan costándoles más dinero o incluso sanciones. Algunos de los errores más frecuentes incluyen:

• No declarar correctamente los ingresos: A veces los propietarios solo declaran los ingresos netos, pero Hacienda exige declarar todos los ingresos, aunque no se hayan cobrado. Es importante ser honesto en la declaración para evitar sanciones.
• No aplicar todas las deducciones disponibles: Muchos propietarios no deducen todos los gastos a los que tienen derecho, lo que aumenta su base imponible innecesariamente. Asegúrate de estar al tanto de todos los gastos deducibles relacionados con tu propiedad.
• Confundir mantenimiento con mejoras: Como mencioné antes, solo las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la propiedad son deducibles, mientras que las mejoras o ampliaciones no lo son. Es esencial tener claro qué gastos pueden restarse de tus ingresos.
• No llevar un control adecuado de los documentos: Tener las facturas y justificantes de cada gasto es crucial. Si no puedes probar que el gasto fue realizado, no podrás deducirlo.

La importancia de una buena organización y asesoría fiscal

Para evitar estos errores y asegurarte de pagar la menor cantidad de impuestos posible, es fundamental llevar un buen control de tus documentos y contar con la asesoría de un experto en fiscalidad inmobiliaria. Organiza tus documentos desde el primer día, mantén un registro de todos los ingresos y gastos, y guarda las facturas de reparaciones, seguros, intereses de la hipoteca y demás gastos deducibles.

Además, si tienes varios inmuebles en alquiler, es recomendable tener una estrategia fiscal para cada propiedad, adaptada a su situación particular, pero siempre coherente con el conjunto de tu patrimonio.

Las leyes que regulan los principales Impuestos que gravan la tenencia y explotación de bienes inmuebles ya sea por una persona física (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre el Valor Añadido) o bien por una persona jurídica (Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre el Valor Añadido) no son fáciles de comprender e interpretar. Un crack de los impuestos se encarga de todo para que no tengas que preocuparte. Te ofrecerá un servicio de asesoría para renta personalizado y aplicará todas las deducciones posibles para que ahorres en impuestos.

Deducciones adicionales y consideraciones especiales

Deducciones por obras de mejora y eficiencia energética

Se modificó la deducción por obras de mejora realizadas en cualquier tipo de vivienda que poseamos, ó en el edificio en que se encuentre, incrementándose el límite anual de la base imponible para poder optar a la misma, y elevando el tipo de la misma hasta un 20% de las cantidades satisfechas, siempre y cuando no excedan de los límites que marca la Ley, y el pago se realice mediante tarjeta de crédito, transferencia bancaria, cheque ó ingreso en entidades de crédito pero nunca cuando el pago se realice en metálico. No obstante no dará derecho a practicar esta deducción cuando las obras se realicen en viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. A estos efectos, serían consideradas obras de mejora la instalación de paneles solares, cristales de aislamiento térmico, renovación de calderas viejas y contaminantes, etc. Esta deducción resultó de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2012.

• Los contribuyentes pueden beneficiarse de deducciones en IRPF de hasta el 60% del importe de la reforma de la vivienda habitual.
• Podrás deducirte un 20% de las cantidades por las obras realizadas para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración (por ejemplo, instalar ventanas nuevas). Aquí es muy importante que un técnico haga un certificado de eficiencia energética, donde se detalle el consumo antes y después de la reforma.
• Podrás deducirte el 40% de las cantidades por las obras realizadas para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable. Se entenderá que se ha mejorado el consumo, cuando se haya reducido al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable (esto debe acreditarlo un técnico mediante un certificado de eficiencia energética realizado antes y después de las obras), o bien se consiga una calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B».
• En las dos primeras deducciones (20% y 40% de las cantidades invertidas) solo se incluyen las cantidades satisfechas para la mejora de vivienda. El segundo certificado de eficiencia energética debe haberse expedido después de las obras y antes del próximo 1 de enero de 2026. Recomendación: si todavía no dispones de este certificado, solicita al técnico que lo expida antes de finalizar el año.

Arrendamiento como actividad económica

El arrendamiento de inmuebles puede ejercerse como Actividad Económica siempre y cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a la gestión y, al menos, con una persona con contrato laboral y jornada completa. En este caso, son gastos deducibles no sólo aquellos que se computan a efectos de calcular el rendimiento de capital inmobiliario sino todos los que correspondieran en el Impuesto sobre Sociedades.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el arrendamiento

• Si la sociedad o la persona física realiza el arrendamiento de un bien inmueble por el que tiene que repercutir IVA sobre las cantidades percibidas, todo el IVA soportado sería deducible.
• Si la sociedad o la persona física se dedica al arrendamiento de viviendas, no deberá repercutir cantidad alguna en concepto de IVA, ni tendría que emitir factura por las cantidades percibidas de dicho arrendamiento, pero no podrá deducirse ningún IVA que haya soportado.
• En caso de que una sociedad o una persona física arriende al mismo tiempo tanto inmuebles destinados a vivienda como inmuebles destinados a realizar una actividad económica, debería repercutir IVA y emitir facturas sólo por las cantidades percibidas del arrendamiento de los bienes inmuebles destinados al desarrollo de una actividad económica (naves, oficinas, despachos, lonjas, locales, garajes, etc.). A la hora de calcular qué parte del IVA soportado es deducible, y dado que sería muy difícil distinguir qué parte del IVA soportado corresponde a cada actividad, se calcula un porcentaje de deducción del IVA soportado total que se conoce como Regla de Prorrata.
• A título ilustrativo, podríamos tener el caso de una sociedad que alquila unas oficinas a un despacho de abogados y una vivienda a un particular. En este caso, el alquiler de las oficinas tributaría por IVA mientras que en lo que respecta al alquiler de la vivienda no habría que repercutir IVA alguno. Para calcular la prorrata de deducción del IVA soportado, calcularíamos qué parte de los ingresos de la empresa corresponden a cada actividad. Por ejemplo, 10.500 € anuales a la actividad de alquiler de las oficinas y 6.300 € al alquiler de la vivienda. Una vez calculado esto, vemos que el 70,95 % de los ingresos provienen del alquiler de las oficinas, por lo que, redondeándolo a la unidad superior (en este caso 71%), tendríamos el porcentaje del IVA total que hemos soportado en el desarrollo de la actividad que podríamos deducirnos.

Otros aspectos fiscales relevantes

• Si compraste tu vivienda antes de 2013 solicitando un préstamo hipotecario para la compra, puedes tener derecho a deducirte las cantidades que pagas anualmente por este préstamo hipotecario hasta un importe máximo de 9.040€ (por cada propietario titular).
• Si tienes ingresos elevados y los planes de pensiones te parecen interesantes, a final de año es el mejor momento para contratar uno. Podrás deducirte un porcentaje del total de dinero aportado al plan durante el año hasta un límite anual máximo de 1.500€ de aportación. El ahorro en la declaración de la renta será del importe aportado al fondo por tu porcentaje de tributación en renta según tu tramo de ingresos.
• Si has tenido pérdidas patrimoniales, puedes compensarlas con otras ganancias patrimoniales (por ejemplo, por la venta de acciones o inmuebles).
• Si la organización sí está regulada, puedes deducirte el 80% de los primeros 250€ donados y del 45% del resto.
• En caso de que sea algo de tu interés, aporta dinero a partidos políticos.
• Si eres mayor de 65 años, estás exento de tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de cualquier elemento patrimonial (inmuebles, acciones, derechos…), siempre que el importe obtenido lo reinviertas en la constitución de una renta vitalicia para ti en menos de 6 meses.

Deducciones autonómicas en el alquiler

Además de las deducciones estatales, cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones que pueden ayudar a reducir el pago en la declaración de la renta. Dentro de estas deducciones autonómicas puede haber ayudas aplicables tanto de manera individual como a miembros de la unidad familiar. La Agencia Tributaria recopila todas las deducciones en su página web.

Desgravar el alquiler en la declaración de la renta si vives en una casa o piso que no es de tu propiedad es posible en algunas comunidades autónomas. Aquí te mostramos algunos ejemplos:

• Madrid: La deducción por alquiler en Madrid es del 30% hasta un máximo de 1.237,20 €. Las cantidades pagadas por el alquiler deben superar el 20% de la suma de base imponible y del ahorro del contribuyente.
• Andalucía: La deducción por alquiler de vivienda habitual en esta comunidad autónoma es de un 15% de todo lo que hayas pagado de alquiler con un límite máximo de 1.200 € anuales.
• Aragón: La deducción por alquiler de vivienda habitual en Aragón sólo se aplica en caso de que la vivienda se alquile como dación en pago de un préstamo.
• Asturias: La deducción del alquiler en Asturias es del 10% de las cantidades pagadas por alquiler de la vivienda habitual hasta un máximo de 500 €.
• Canarias: La deducción por alquiler en Canarias es del 24% de las cantidades pagadas por alquiler de la vivienda habitual, hasta un máximo de 740 €. La base imponible general y del ahorro debe ser inferior a 46.455 € en tributación individual y 61.770 € en tributación conjunta. Canarias también cuenta con otra deducción por alquiler de vivienda habitual en el caso de haber entregado la vivienda al banco y seguir viviendo en ella pagando el alquiler.
• Cantabria: La deducción del alquiler en Cantabria es del 10% con un límite máximo de 300 € en tributación individual y 600 € en tributación conjunta. El coste del alquiler anual debe superar un 10% de los ingresos.
• Castilla La Mancha: Esta comunidad autónoma no tiene una, sino cinco deducciones por el alquiler de vivienda habitual. En todas las deducciones del alquiler puedes desgravar un 15% hasta un máximo de 450 €.
• Castilla y León: La deducción por alquiler en Castilla y León solo se aplica a menores de 36 años.
• Cataluña: Puedes desgravar el alquiler si el coste de tu alquiler anual supera un 10% de tus ingresos.
• Extremadura: Puedes deducir el 30% de la cantidad que has pagado por el alquiler de tu vivienda habitual, con un límite de 1.000 € al año. La base imponible general y del ahorro debe ser inferior a 28.000 € en tributación individual y 45.000 € en tributación conjunta.
• Galicia: Pueden desgravar el alquiler quienes tengan 35 años o menos, siempre que la base imponible general y del ahorro sea inferior a 22.000 €, independientemente si la declaración es individual o conjunta. La deducción es del 10% con un límite de 300 € por contrato.
• Región de Murcia: La deducción por alquiler de vivienda habitual en la Región de Murcia es del 10% con un límite máximo de 300 € por contrato. La base imponible general menos el mínimo personal debe ser menor a 24.380 €.
• La Rioja: La deducción por alquiler es del 10 % con un límite máximo de 300€ por cada contrato de alquiler de vivienda habitual.

Es importante que puedas justificar los pagos debidamente mediante facturas o recibos de las transferencias o ingresos realizados. Cuando la deducción se limita por edad, hay que tener en cuenta la edad a 31 de diciembre. Si se comparte piso, cada contribuyente puede deducirse lo que realmente haya pagado.

Actualización de la normativa en Cataluña

Si tu vivienda está en Cataluña, es importante tener en cuenta que desde la entrada en vigor de la Ley 11/2020, existen nuevas normativas sobre el precio del alquiler en zonas tensionadas. En estas zonas, el alquiler no puede fijarse libremente, sino que debe ajustarse a un índice de referencia oficial. Si no cumples con este índice, podrías enfrentarte a sanciones. También es crucial que tu contrato de alquiler esté perfectamente formalizado y registrado, ya que Hacienda realiza un seguimiento más riguroso en estas zonas y revisa la documentación con especial atención.

¿Tienes más de una propiedad en alquiler?

Si eres propietario de varias viviendas, es aún más importante que sigas los pasos adecuados para optimizar tu declaración de impuestos. Las inspecciones fiscales pueden ser más frecuentes si Hacienda detecta patrones de alquiler similares en varias propiedades, y un error en una de ellas puede afectar la tributación de las demás.