Cómo negociar tu hipoteca con BBVA: guía completa

La búsqueda de la hipoteca ideal puede ser un proceso complejo, dada la cantidad de variables que influyen en un préstamo hipotecario. Aunque los bancos, como BBVA, ofrecen hipotecas "cerradas" con condiciones preestablecidas, lo habitual es que exista un margen de maniobra para que el solicitante modifique ciertos aspectos. Encontrar la mejor hipoteca no siempre es sencillo, ya sea por la edad de los solicitantes, la falta de avales o el porcentaje de financiación necesario. A esto se suma la falta de conocimientos económicos y la dificultad para prever los movimientos futuros del Euríbor u otros índices de referencia, además de imprevistos personales.

Por fortuna, la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario prevé este tipo de situaciones y establece la posibilidad de cambiar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario. Es decir, puedes volver a negociar las condiciones de tu hipoteca, una operación bastante común. Tienes que tener presente que cada una de estas operaciones puede estar sujeta a costes, como comisiones por novación, subrogación o amortización anticipada.

¿Qué puedes negociar en tu hipoteca?

La mayoría de las condiciones que afectan a tu hipoteca pueden ser negociadas con tu entidad bancaria para adecuarlas a tus necesidades. La hipoteca es un contrato de préstamo privado entre el banco y tú, lo que significa que cualquier cláusula es susceptible de ser renegociada y alterada.

Elementos clave a considerar en la negociación:

• Los tipos de interés: El coste por intereses de tu préstamo es el concepto más importante. Recuerda que el interés y, por tanto, la cuota que pagarás, depende tanto del índice de referencia, en caso de tener una hipoteca de tipo variable, como del diferencial que te aplique el banco. Lo habitual es encontrar el tipo de interés expresado así: Euríbor + x,x%. Además, cada banco especifica el precio de su hipoteca tanto a través del TIN (Tipo de Interés Nominal) como de la TAE (Tasa Anual Equivalente).
• Diferencial en el tipo de interés: Es una de las más importantes, especialmente en hipotecas variables. El Euríbor, por supuesto, escapa a nuestro control y será el permanente interrogante en las hipotecas a interés variable.
• Comisiones: Las entidades bancarias, por lo normal (aunque no todas), cobran comisiones asociadas al préstamo hipotecario, pero no todas cobran las mismas.
• Tipo de hipoteca: También suele ser habitual cambiar de una hipoteca variable a una fija, o viceversa.
• Plazo de amortización: Un mayor plazo implica una cuota menor, pero a su vez encarece el coste total del préstamo hipotecario. Es una de las cláusulas más significativas, ya que de este factor depende tanto el montante de las letras mensuales como la totalidad de intereses a pagar.
• Vinculaciones: Son productos ligados al préstamo que se contratan para conseguir alguna bonificación, sobre todo una rebaja en el tipo de interés. La cuestión es que, si no se mantienen, la bonificación deja de aplicarse.
• Titulares: Se trata de añadir o reducir personas obligadas a pagar el préstamo. Cuando se trata de añadir, el banco debería estar encantado porque supone menos riesgo.
• Garantías: Al igual que los titulares, añadir avales o garantías reales no debería suponer problema.

Con la información en la mano, llega el momento de saber qué quieres conseguir con la negociación de tu hipoteca. A partir de aquí puedes definir tus propios objetivos y sentarte a negociar en base a ellos.

Opciones para modificar tu hipoteca

Existen principalmente tres vías para modificar las condiciones de tu hipoteca:

1. Novación hipotecaria

La novación se puede resumir como la modificación de una o varias cláusulas del contrato original de la hipoteca. Es el proceso más sencillo en lo que a trámites se refiere y mucho menos costosa que la subrogación, ya que los gastos suelen ser menores. Para empezar, en caso de reducir el tipo de interés, ni siquiera sería necesario incurrir en gastos notariales, puesto que podría bastar con un contrato privado entre el banco y el cliente.

La novación permite:

• Variar el tipo de interés (pasar de hipoteca variable a fija, o viceversa).
• Modificar el plazo de amortización del préstamo.
• Cambiar la cuantía del préstamo (ampliación de capital).
• Disminuir el número de productos vinculados.

Cuando se trata de cláusulas menos relevantes, es posible llegar a un acuerdo con el banco y firmar un contrato privado, sin necesidad de modificar la escritura.

Costes asociados a la novación:

• Si se amplía la cuantía, puede haber que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es un porcentaje del capital que se amplía y que depende de cada comunidad autónoma.
• Posibles comisiones por modificación, cuyo importe suele ser un porcentaje del capital pendiente de amortizar.

2. Subrogación hipotecaria

Si en el caso de la novación se sustituye una obligación por otra, en la subrogación lo que cambia es una de las partes que figura en el contrato. Se puede diferenciar la subrogación por cambio en cuanto a la persona hipotecada o por cambio de entidad financiera. Este último caso, conocido como cambiar la hipoteca de banco, es una opción que muchos hipotecados adoptan después de intentar renegociar las condiciones del préstamo con su banco habitual sin éxito. Básicamente consiste en acudir a otra entidad para que mejore esas condiciones.

Cambiar una hipoteca de banco se ha convertido en una práctica cada vez más habitual. Si tenemos en cuenta que un préstamo hipotecario suele tardar en pagarse entre 20 y 30 años (de media) y que el mercado hipotecario no es estático, puede ocurrir que las condiciones que se firmaron inicialmente se vean mejoradas en otra entidad y, por tanto, se quiera “dar el salto” a ella. La subrogación de acreedor permite al titular cambiar la hipoteca de un banco a otro e implica la redacción y firma de unas nuevas escrituras del préstamo.

Proceso de subrogación:

1. Elige una nueva entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones.
2. Contacta con el "nuevo banco" para iniciar el proceso de contratación. La entidad indicará si acepta la solicitud de subrogación y mostrará las condiciones exactas.
3. El "nuevo banco" comunicará la subrogación al "banco actual". Este último cuenta con un plazo de 7 días para certificar el importe a subrogar y de 15 días para hacer una contraoferta y evitar el cambio de hipoteca. Si el banco de origen iguala la oferta, se paralizaría el proceso de cambio de banco y se haría una novación del préstamo con las nuevas condiciones, pero manteniendo la hipoteca en la primera entidad.
4. Si se continúa con el cambio de hipoteca, ambas partes deben sellar su acuerdo en la notaría.

Requisitos para la subrogación:

Son los habituales a la hora de pedir una hipoteca, como contar con estabilidad financiera, ingresos estables y un buen historial de crédito.

Costes asociados a la subrogación:

El proceso de subrogación es bastante más complicado y, por lo tanto, también más caro que la novación, aunque está fiscalmente exento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y bonificado en el coste de los honorarios registrales y notariales. Sin embargo, sí que requiere una escritura pública. Lo que realmente eleva el coste de la operación es la comisión de subrogación o de cancelación anticipada del préstamo.

Según la nueva ley, la comisión de subrogación no podrá superar el 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros cinco años de vida del préstamo y el 0,25% a partir del sexto año. Estas solo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad al 8 de diciembre de 2007. Aunque se pueden añadir otros costes adicionales de estudio o tasación por parte de la nueva entidad, habitualmente estas terminan haciéndose cargo de estos gastos para que el cambio de banco resulte atractivo para el cliente.

3. Ampliación de hipoteca

La ampliación de hipoteca permite modificar el plazo de amortización del préstamo, incrementar su importe (ampliación del capital), o combinar ambas opciones. Ampliar una hipoteca está al alcance de cualquier persona que ya tenga un préstamo hipotecario contratado, y se solicita al banco donde se tiene la hipoteca.

Tipos de ampliación:

• Ampliación del plazo de amortización: Un mayor plazo implica hacer frente a una cuota menor, pero a su vez encarece el coste total del préstamo hipotecario.
• Ampliación del capital de la hipoteca: Consiste en incrementar su importe, es decir, disponer de más fondos.
• Ampliación del capital y del plazo de la hipoteca: Se combina el incremento del capital del préstamo con el aumento del plazo de devolución.

Para la ampliación, el banco pedirá una serie de documentación e información para comprobar la situación financiera del solicitante.

Tabla comparativa de opciones para modificar tu hipoteca

Reunificación de deudas

La reunificación de deudas consiste en agrupar todos los préstamos e hipotecas en un solo préstamo. De esta forma, tan solo afrontarás el pago de una única cuota mensual cuya cuantía será menor a la suma de las diferentes cuotas a las que anteriormente tenías que hacer frente. Esta operación puede ser gestionada por empresas mediadoras especializadas o a través de una entidad bancaria con la que tengas la mayoría de préstamos o hipotecas pendientes. El proceso implica la cancelación de todos los préstamos e hipotecas para reunificarlos en una sola hipoteca con nuevas condiciones.

Requisitos para la reunificación de deudas:

• Estabilidad financiera.
• La cuantía de la nueva hipoteca no debe superar el 80% del valor del bien hipotecado.

Aunque reunificar las deudas aliviará de manera muy importante el coste mensual de tus préstamos, también lo incrementará a la larga.

Consejos adicionales para negociar tu hipoteca

1. Realiza todos los cálculos: Es fundamental sentarse y calcular el impacto de cualquier cambio en las condiciones de tu hipoteca.
2. Compara ofertas: No olvides plantear la operación en varias entidades bancarias. Existen decenas de entidades bancarias en España y estas, a su vez, ofrecen diferentes préstamos hipotecarios con condiciones dispares.
3. Asegúrate de cumplir los requisitos: Ingresos, estabilidad económica, buen historial de crédito, etc., son fundamentales para que la operación te sea concedida.
4. Considera la ayuda de un bróker hipotecario: Puedes contar con los servicios de un bróker hipotecario, como iAhorro, una entidad intermediaria de Crédito Inmobiliario certificada por el Banco de España.

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