Subrogación en el Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio: Guía Completa

La subrogación en un contrato de arrendamiento representa un cambio en la titularidad del mismo, permitiendo que una nueva persona asuma los derechos y obligaciones del arrendatario o del arrendador original. Este proceso es fundamental en el ámbito de los locales de negocio, donde la continuidad de la actividad comercial o los cambios en la propiedad pueden requerir una adaptación contractual.

Este documento establece los términos y condiciones bajo los cuales se produce la subrogación del contrato de arrendamiento del local destinado a negocio entre las partes indicadas a continuación. Mediante el presente documento, se realiza la subrogación del contrato de arrendamiento del local comercial situado en [Dirección del Local], garantizando que el Nuevo Arrendatario asume los derechos y obligaciones del contrato original.

Marco Legal de los Contratos de Arrendamiento de Locales de Negocio

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) es la norma que regula los contratos de alquiler de locales comerciales. Esta ley está limitada a todos aquellos contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995; los anteriores se rigen por la legislación que estaba vigente cuando se firmaron y por las modificaciones que la ley actual ha introducido en la misma.

Libertad de Pacto

A diferencia de lo que sucede en los arrendamientos de la vivienda, en los contratos de arrendamiento de locales de negocio, la ley permite que exista plena libertad de pacto entre las partes para regular los derechos y obligaciones derivados del mismo. Esto supone que los contratos se regirán, en primer lugar, por lo que las partes hayan pactado en sus cláusulas y, en su defecto, por lo que dispone la ley.

Forma del Contrato y Escritura Notarial

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito, en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes. No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario, o elevarse a escritura pública una vez concertado entre las partes en documento privado. También el contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Duración, Renta y Fianza

• Duración del Contrato: En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que esta es de 1 año. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin.
• Renta: La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, también se pacta libremente por las partes. Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. El pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que este resulte debidamente acreditado por otros procedimientos.
• Actualización de la Renta: Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC). La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.
• Fianza: Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de la renta que se establezca. La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local. El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.

Conceptos Clave: Subrogación, Cesión y Subarriendo

Es fundamental diferenciar la subrogación de otras figuras como la cesión o el subarriendo, ya que cada una implica distintas condiciones y efectos legales.

¿Qué diferencia hay entre Cesión y Subarriendo?

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona. En la cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

En cambio, el subarriendo es el "arrendamiento" que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza. Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas.

Tabla Comparativa de Transmisiones de Contratos de Arrendamiento de Local de Negocio

Cesión o Subarriendo Sin Consentimiento

Salvo prohibición expresa, si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción.

Fusión, Transformación o Escisión de la Sociedad Arrendataria

Si el inquilino es una sociedad y se fusiona, salvo pacto en contrario, en todos los casos de fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

La Subrogación en el Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

La subrogación, como sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular, es posible salvo pacto en contrario.

Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo.

Subrogación en la persona del Propietario/Arrendador

Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración. El cambio de arrendador en un contrato de arrendamiento es una situación frecuente en el mercado inmobiliario: puede suceder por venta del inmueble, fallecimiento del propietario, transmisión empresarial o en operaciones de cesión de derechos.

El cambio de arrendador no implica alterar el contrato de arrendamiento, sino la persona que ostenta la posición jurídica de arrendador. El arrendatario no suele tener derecho a rechazar el cambio salvo en casos particulares pactados contractualmente. El arrendador anterior debe entregar al nuevo arrendador la documentación. El arrendador anterior debe transferir la fianza al nuevo arrendador y notificar al arrendatario. Si el arrendatario se niega a reconocer al nuevo arrendador, podría considerarse un incumplimiento injustificado o rechazo del contrato. Por regla general, el cambio de arrendador no autoriza de por sí un aumento de renta.

Subrogación en la persona del Inquilino/Arrendatario

La situación más destacada es el fallecimiento del arrendatario, señalando al respecto que no implica la extinción del contrato de arrendamiento. La subrogación en el caso de los arrendamientos de local sólo puede producirse cuando el arrendatario muere, no así cuando se separa o divorcia, ni cuando se jubila (para contratos regidos por la LAU de 1994, salvo pacto en contrario que permita la jubilación).

Subrogación por Fallecimiento del Arrendatario

Cuando el inquilino fallece, aunque el arrendatario no esté, no desaparece del contrato forzosamente, sino que se puede subrogar a otros. En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o el legatario puede subrogarse en los derechos y obligaciones que este tenía hasta que finalice el contrato. Tus herederos podrán continuar con tu actividad hasta la finalización del contrato.

Para que no ocurra esto, se debe comunicar de forma fehaciente (burofax) al propietario de la vivienda la voluntad de no subrogarse en el alquiler.

Subrogación en Contratos Anteriores a la LAU de 1994 (Disposición Transitoria Tercera)

La Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994 se ocupa de regular la subrogación en los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. En estos casos, la subrogación tendrá lugar al fallecimiento o jubilación del arrendatario.

¿Quiénes tienen derecho? La LAU 29/1994 se vuelve restrictiva en cuanto a las personas con derecho a subrogarse, ahora mismo tan solo procede por el cónyuge con el requisito de continuar en la misma actividad desarrollada en el local. Si eres heredero, no será necesario presentar el testamento. Por eso, si quieres continuar con el alquiler como legatario, tendrás que acreditar que esa era la voluntad del inquilino y que así lo dejó escrito en su testamento.

Hay que resaltar que no hay reconocimiento de este derecho en el citado apartado 3 a favor de las «parejas de hecho con independencia de la orientación sexual». Tampoco cabe la subrogación a favor de «herederos» o «socios» como sucedía en el art. 58 TR 1964, salvo el legatario si se demuestra que esa era la voluntad del inquilino.

Requisitos del Subrogado: El subrogado deberá mantener la misma actividad, aunque el apartado 3 no establezca por cuánto tiempo, pero el criterio es que no existe posibilidad de cambio de negocio.

¿Qué se entiende por jubilación? La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2013 estableció que “La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato aunque continúe al frente de la actividad empresarial”. Sin embargo, podrá mantenerse el arrendamiento de local de negocio si se continúa al frente del negocio, siempre que la jubilación no sea completa. La cuestión es si cabe equipararla a efectos de subrogación a la invalidez, siempre que impida al arrendatario estar al frente del negocio. El criterio es favorable, porque no se trata de su propia voluntad, sino que la normativa laboral le impide seguir trabajando.

Afectación a la Renta: Si se trata de un local, las Disposiciones Transitorias de la LAU establecen que se sigue aplicando el Texto Refundido de 1964, salvo lo que expresamente se reforma, de ahí que sea aplicable el art. 60.4 del citado TR 1964, es decir, el derecho del arrendador para aumentar la renta en un 15 % cuando tiene lugar la subrogación a favor del cónyuge.

Modelo de Subrogación de Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio

Un contrato de subrogación de arrendamiento de local de negocio debe ser claro y completo, estableciendo las nuevas partes y confirmando la aceptación de las condiciones del contrato original.

Partes del Contrato

Se identifican claramente el Arrendador, el Nuevo Arrendatario y, si aplica, los datos del Arrendatario Original. Esto incluye nombres, DNI, direcciones, teléfonos y correos electrónicos.

Cláusulas Esenciales del Contrato de Subrogación

Las cláusulas de un modelo de subrogación deben detallar el objeto, la aceptación de términos, la duración, la renta y pago, así como las disposiciones finales para cualquier modificación o controversia.

Cláusula 1: Objeto del Contrato

El presente contrato tiene como objeto establecer la subrogación del contrato de arrendamiento del local [Dirección del Local] que fue celebrado inicialmente entre el Arrendador y el Arrendatario original, quien se desplaza a la subrogación en favor del Nuevo Arrendatario.

Cláusula 2: Aceptación de Términos

El Nuevo Arrendatario acepta los términos del contrato de arrendamiento original, que se encuentra anexo a este documento, y asume todas las obligaciones y derechos derivados del mismo. El Nuevo Arrendatario se compromete a cumplir con todas las obligaciones establecidas en el contrato original, proporcionando los mismos niveles de cuidado y mantenimiento del local.

Cláusula 3: Duración del Contrato

Este contrato de subrogación entrará en vigor a partir de la fecha de firma y tendrá la misma duración que el contrato de arrendamiento original, que se extiende hasta [Fecha de Finalización].

Cláusula 4: Renta y Pago

El Nuevo Arrendatario se compromete a pagar la renta acordada de [Monto] el día [Día] de cada mes, en la forma estipulada en el contrato original.

Cláusula 5: Obligaciones Adicionales del Nuevo Arrendatario

El Nuevo Arrendatario asumirá la responsabilidad de dar de alta los servicios básicos necesarios para el funcionamiento del negocio, asumiendo todos los costes adicionales desde la fecha de subrogación.

Cláusula 6: Garantías del Arrendador

El Arrendador garantiza que no existen perturbaciones que puedan afectar el uso pacífico del local por parte del Nuevo Arrendatario.

Cláusula 7: Disposiciones Finales

Cualquier modificación a este contrato deberá ser realizada por escrito y firmada por ambas partes. Para cualquier controversia derivada del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los juzgados de [Ciudad].

Firma y Aceptación

La declaración y las firmas son esenciales para formalizar el acuerdo. Se declara que los datos proporcionados son correctos y verídicos, y se aceptan los términos del contrato, comprometiéndose a cumplir con las obligaciones establecidas.

Firmado en [Ciudad], [Fecha].

Atentamente,
[Firma del Arrendador]
[Nombre del Arrendador]
[Firma del Nuevo Arrendatario]
[Nombre del Nuevo Arrendatario]

Derechos del Inquilino ante la Venta del Local Arrendado

Si el inquilino es una sociedad y se fusiona, ocurre algo. Si. Salvo pacto en contrario, en todos los casos de fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Derecho de Adquisición Preferente (Tanteo y Retracto)

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones. El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.

Excepciones al Derecho de Tanteo y/o Retracto

Además de cuando las partes lo acuerden expresamente, el inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando:

1. El local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
2. Cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Derechos del Comprador de un Local Arrendado

La persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que este se extinga. Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.

Extinción del Contrato de Alquiler de Local y Derecho a Indemnización

Causas de Extinción del Contrato

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo. En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

• El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino: No abona la renta o la fianza; Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario; Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario; Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, sin autorización para ello.
• El inquilino podrá resolver el contrato si el propietario: No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado; Le perturba en la utilización del local.

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

Derecho a Indemnización para el Inquilino del Local

Salvo pacto en contrario, si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y esta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que este haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más).

Esta indemnización se pacta, pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.

• Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
• Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.

En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.