Guía Completa del Modelo 347 para Arrendadores de Locales de Negocio
El Modelo 347 es una declaración informativa anual de operaciones con terceras personas que genera dudas recurrentes, especialmente en lo que respecta a los arrendamientos de locales de negocio. Este artículo aborda en profundidad las implicaciones del Modelo 347 para los arrendadores, sus obligaciones, exclusiones y las novedades más relevantes.
Normativa Aplicable y Novedades
La normativa aplicable al Modelo 347 se encuentra principalmente en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. Específicamente, los artículos 32, 33 y 34 de este reglamento son fundamentales:
- Art. 32 RD 1065/2007: Regula las personas o entidades excluidas de la obligación de presentar el Modelo 347.
- Art. 33 RD 1065/2007: Establece el contenido de la declaración anual de operaciones con terceros.
- Art. 34 RD 1065/2007: Detalla la cumplimentación de la declaración anual de operaciones con terceros.
Novedades y Cambios en la Declaración
Existen operaciones que siempre generan dudas, ya sea por tener alguna peculiaridad o por las modificaciones en su regulación.
Una novedad importante se produjo a partir del ejercicio 2009, donde se amplió la interpretación del artículo 34 del Real Decreto 1065/2007. Este apartado establece que "En particular, se harán constar separadamente de otras operaciones que, en su caso, se realicen entre las mismas partes, los arrendamientos de locales de negocios, sin perjuicio de su consideración unitaria a efectos de lo dispuesto en el artículo 33.1 de este reglamento. En estos casos, el arrendador consignará el nombre y apellidos o razón social o denominación completa y el número de identificación fiscal de los arrendatarios, así como las referencias catastrales y los datos necesarios para la localización de los inmuebles arrendados".
Para los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 2014 (modelo 347-ejercicio 2014 a presentar en febrero de 2015 y siguientes), se ha modificado el diseño del modelo 180 (Resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta sobre rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos), para incluir en el mismo la información correspondiente a las referencias catastrales y a los datos necesarios para la localización de los inmuebles urbanos arrendados. Con esta modificación, la información comprendida en el mismo, tendrá un contenido coincidente con la Declaración anual de operaciones con terceras personas por las operaciones de arrendamiento de inmuebles urbanos que sean locales de negocio y estén sujetos a retención, quedando excluidas del deber de declaración del arrendador en el modelo 347.
Para los arrendamientos anteriores a 1 de enero de 2014, al no incluir la referencia catastral, el contenido del modelo 180 no coincidía con el contenido del modelo 347, existiendo la obligación de presentar este último para los arrendadores de locales de negocios cuyos arrendamientos superasen el importe de 3.005,06 euros anuales. Dichos arrendamientos debían constar separadamente de otras operaciones que se realizasen entre ambas partes (en el modelo 347 correspondiente al ejercicio 2013 y anteriores).
Obligados y Excluidos de Presentación
Obligados a Presentar el Modelo 347 (Art. 31 del RGAT)
Están obligados a su presentación todas las sociedades, empresarios y profesionales que hayan realizado operaciones en el pasado año que hayan superado los 3.005,06 euros IVA incluido con una misma persona o entidad.
Excluidos de la Obligación de Presentar el Modelo 347 (Art. 32 del RGAT)
No obstante, no habrán de presentar la declaración anual por operaciones con terceras personas los obligados tributarios que no hayan realizado operaciones que en su conjunto, respecto de otra persona o entidad, hayan superado la cifra de 3.005,06 euros durante el año natural correspondiente o de 300,51 euros durante el mismo periodo, cuando, en este último supuesto, realicen la función de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de de sus socios, asociados o colegiados (artículo 32 del RD 1065/2007).
Exclusiones Específicas para Arrendadores
En general, los arrendadores NO tendrán que incluir las operaciones de arrendamiento en el modelo 347 de declaración informativa de operaciones con terceras personas, con algunas salvedades:
- Si se trata de arrendamientos de vivienda, exentos del IVA, al no existir obligación de emitir factura por tal operación, la misma no debe indicarse en el Modelo 347, conforme establece el artículo 33.2.a) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.
- Si se trata de un arrendamiento de local de negocio, sujeto a retención, al existir ya otra obligación periódica de suministro de información a la AEAT mediante declaración específica diferente (modelo 180) cuyo contenido sería coincidente al modelo 347, tales operaciones no deben incluirse en el Modelo 347, conforme establece el artículo 33.2.d) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Lo mismo ocurre con el resto de arrendamientos de inmuebles urbanos distintos de locales de negocios siempre que estén sujetos a retención.
Por tanto, los arrendadores sólo deben incluir en el Modelo 347 aquellos arrendamientos no sujetos a retención por los que tengan la obligación de emitir factura, supuesto bastante excepcional en la práctica.
Cabe destacar que siempre nos referimos a operaciones de arrendamientos urbanos de locales de negocios donde existe la obligación de retener por parte del arrendatario.
El arrendatario debe consignar en su modelo 180 la base y cantidades retenidas y los datos del inmueble arrendado incluyendo la referencia catastral, y no tiene obligación de declarar en el modelo 347 dichas cantidades.
En caso de subarrendamiento, si el subarrendador es persona física, contribuyente por IRPF, la operación se incluirá en el modelo 193 de la AEAT y si es persona jurídica en el modelo 180 de la AEAT, por lo que no deberán declarar el mismo en el modelo 347.
No obstante, estos rendimientos no deben ser declarados en el modelo 347 cuando hayan sido objeto de retención a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades y declarados de esta forma en los modelos habilitados a tal fin.
En general, no hay que incluir en la declaración informativa de operaciones con terceras personas, aquellas operaciones respecto de las que existe una obligación periódica de suministro de información a la AEAT mediante declaraciones específicas diferentes a este modelo 347 y cuyo contenido sea coincidente.
Arrendamiento de Locales de Negocio y el Modelo 347
Hasta el 1 de enero de 2014, al no incluirse la referencia catastral en el modelo 180, el contenido del modelo 180 no coincidía con el contenido del modelo 347, existiendo la obligación de presentar este último para los arrendadores de locales de negocios cuyos arrendamientos superasen el importe de 3.005,06 euros anuales. Dichos arrendamientos tenían que constar separadamente de otras operaciones que se realizasen entre ambas partes (en el modelo 347 correspondiente al ejercicio 2013 y anteriores).
De acuerdo con la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1150-10, de 28 de mayo de 2010, aunque las citadas operaciones deban ser objeto de declaración por el arrendatario en el modelo 180 por estar sujetas a retención, el contenido de este modelo no coincidía con el contenido del modelo 347, donde se exige a los arrendadores la consignación de la referencia catastral.
En consecuencia, existía la obligación de presentar el modelo 347 en los arrendamientos de locales de negocios sujetos a retención que superasen el importe de 3.005,06 euros por los arrendadores de los mismos, hasta el ejercicio 2013 (modelo 347 que en plazo voluntario debía presentarse en febrero de 2014). Dichos arrendamientos se hacían constar separadamente de otras operaciones que se realizasen entre ambas partes.
Modelo 347: qué es, cómo presentarlo y quién está obligado
Operaciones Excluidas del Modelo 347 (Art. 33 del RGAT)
Este campo no tendrá contenido cuando se trate de información suministrada por las entidades a las que sea de aplicación la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre la propiedad horizontal, o por sujetos pasivos que realicen operaciones a las que sea de aplicación el régimen especial del criterio de caja del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Las subvenciones, auxilios y ayudas satisfechos por las Administraciones Públicas cualquiera que sea su importe (Clave de uso exclusivo para Administraciones Públicas a que se refiere el artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público que satisfagan dichas subvenciones, auxilios y ayudas) son también operaciones excluidas del Modelo 347.
Cumplimentación del Modelo 347 por Arrendadores
En el Modelo 347, cuando existen arrendamientos de locales de negocios, los arrendadores y arrendatarios deben marcar la casilla de arrendamiento en el registro para identificar esta operación separadamente del resto. Solamente, los arrendadores deberán cumplimentar los datos del anexo «arrendamientos de locales de negocio» informando el importe trimestral y anual de cada arrendamiento en el año de la declaración.
Los arrendadores deberán cumplimentar los datos requeridos en la HOJA ANEXO.
Respecto de estas operaciones, se debe informar del importe devengado durante el año natural conforme a la regla general de devengo contenida en el artículo 75 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, así como del importe devengado durante el año natural de acuerdo con lo establecido en el artículo 163 terdecies de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.
Datos a Consignar
Se consignará el nombre largo de la vía pública; si no cupiese completo el nombre, no se harán constar los artículos, preposiciones ni conjunciones y se pondrán en abreviatura los títulos (vgr. cd = Conde). Se consignará el tipo de numeración (Valores: NÚM ; KM.). Datos complementarios del domicilio. Valores: Literal libre. (Ejemplos: "Urbanización .........."; "Centro Comercial........, local .........."; "Mercado de ..........").
Para que los datos se recojan de forma automática, tanto si se trata de un arrendador como si se trata de un arrendatario, cuando se realicen los asientos contables, se deberá informar la clave de operación R y desde el menú Entrada\Desglose de Arrendamientos (Ctrl+U) asociar el inmueble arrendado.
Pero solo el arrendador deberá informar el desglose de los importes percibidos por arrendamiento, por tanto, el desglose de los inmuebles solo estará disponible para las ventas. Para visualizar el desglose de arrendamientos, se entraría en el menú Procesos\Desgloses importes inmuebles. Una vez se ha configurado el cliente, se puede entrar en Procesos/Desglose importe inmuebles. Indicando la "Referencia del local" se puede seleccionar el inmueble creado previamente en Contabilidad/Datos Maestros/Locales alquiler.
Tabla: Resumen de Campos Relevantes para Arrendadores en el Modelo 347
| Campo | Descripción | Notas para Arrendadores |
|---|---|---|
| Nº total de personas y entidades relacionadas | Suma de todas las personas y entidades relacionadas como declarados en las hojas interiores correspondiente a las claves A, B, C, D, E, F y G. | Incluye arrendatarios relevantes. |
| Importe total anual de las operaciones relacionadas | Suma total de todas las operaciones. | Importe total de los arrendamientos no sujetos a retención y que requieran declaración. |
| Nº total de inmuebles relacionados | Suma total de todos los inmuebles relacionados en todos y cada uno de los registros contenidos en el soporte de arrendamiento de locales de negocio. | Cantidad de locales arrendados que deben ser declarados. |
| Importe total de operaciones de arrendamiento | Importe anual de los arrendamientos de locales de negocio. | Exclusivo para los arrendadores y arrendatarios de locales de negocio. |
Plazo de Presentación del Modelo 347
El plazo de presentación del Modelo 347 es durante el mes de febrero del año siguiente al que corresponde la declaración.
Sanciones por Incumplimiento
Es importante informar al arrendador que la falta de inclusión por su parte de la información requerida podría suponer sanciones al incumplidor. Ante una posible sanción, por un importe mínimo de 300 €, y que se reduciría en un 25% si se ingresa en el plazo reglamentario y no se interpone reclamación, el arrendador puede pensar en recurrir o no y también en si el recurso merece, o no, la pena.
Desgraciadamente, es muy pronto para saber cuál va a ser la reacción de la Administración ante aquellos arrendadores que no hayan incluido en el modelo 347 la información requerida, pero ante la duda y teniendo en cuenta la facultad de la Administración de imponer las sanciones que pudieran ser aplicables, sugerimos a los arrendadores que hayan olvidado cumplimentar la referida información, presentar una declaración complementaria, puesto que, si bien esta declaración se presentaría fuera de plazo, la posible sanción que fuera aplicable, se vería reducida a la mitad.