Facturación y Fiscalidad del Alquiler Vacacional sin ser Autónomo en España: Guía Completa

El arrendamiento de viviendas vacacionales es una actividad que reporta beneficios económicos a los propietarios que deciden destinar un inmueble al alquiler turístico. Sin embargo, detrás de la comodidad y la flexibilidad que ofrecen estos alquileres, se esconden obligaciones administrativas y fiscales importantes que los propietarios deben cumplir.

La fiscalidad del alquiler vacacional es un tema recurrente en las conversaciones de muchos anfitriones, sobre todo conforme se acerca el inicio de la Campaña de la Renta. Y no es para menos, pues la tributación del alquiler turístico tiene fama de ser bastante compleja en nuestro país. En muchas ocasiones, no tenemos claro si hay que darse de alta de autónomo en el caso de que alquilemos un apartamento turístico o a partir de qué cuantía debemos darnos de alta. Darse de alta como autónomo es un dilema al que se enfrentan la gran mayoría de anfitriones o arrendadores de viviendas vacacionales.

¿Qué se Considera una Vivienda de Uso Turístico?

Según la definición proporcionada por la Agencia Tributaria (Hacienda), se considera alquiler turístico a aquel en el que se realiza la cesión temporal de uso de una vivienda completamente amueblada y equipada, lista para ser utilizada de inmediato. Además, esta vivienda debe ser comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizarse con el propósito de obtener beneficios económicos.

Hasta hace pocos años no se distinguía entre el alquiler de temporada y de uso turístico, así que ambas se regían por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, en 2013 entró en vigor la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. En la actualidad, la regulación es competencia de las Comunidades Autónomas (CCAA).

Por lo tanto, lo primero que debes tener en cuenta antes de hacer tu declaración de la renta es la normativa aplicable en tu propia comunidad. Si no existe una específica, te regirás por la normativa de arrendamientos para aquellos usos que difieren del de vivienda, concepto que se utiliza solo para la residencia permanente del inquilino.

Es importante tener en cuenta esta definición al determinar si una actividad de alquiler se clasifica como alquiler turístico según la normativa fiscal y las regulaciones correspondientes. En los alquileres vacacionales, las estancias están limitadas a un máximo de 31 días. Por otro lado, los alquileres de temporada, también conocidos como alquileres turísticos, abarcan desde 32 días hasta un período máximo de once meses.

¿Cuándo es Obligatorio Darse de Alta como Autónomo? El Criterio de Habitualidad

El autónomo es aquella persona física que realiza de forma habitual por cuenta propia, fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo.

Esencialmente, tienes que darte de alta como autónomo si te dedicas a alquilar viviendas de manera habitual. Sin embargo, ‘El darse de alta como autónomo no depende de los ingresos que se obtienen por una actividad, sino de la habitualidad’, explica Alberto Ara, abogado laboralista y experto en trabajo por cuenta propia.

El concepto de habituabilidad se define como una dedicación diaria que genera una fuente de ingresos habitual, equiparando el alquiler con la actividad de un trabajador por cuenta propia. Inmaculada Ballester, profesora titular de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad Jaume I de Castellón y magistrada suplente del TSJ de Valencia, señala que la normativa que regula el régimen especial de los trabajadores autónomos no indica de forma clara cuándo el desarrollo de una actividad profesional, y el cobrar por ello, requiere pagar todos los meses como autónomo.

Sin embargo, apunta al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) como una fórmula de medición de la habitualidad. Podría utilizarse la percepción de cantidades sostenidas de dinero para presumir que se tiene la habitualidad exigida por la norma y a aquellos que normalmente alquilan viviendas y perciben estas cuantías mínimas y de modo continuado y mantenido todos los meses quizá pudiera exigírseles darse de alta como autónomos. En 2025 el Salario Mínimo Interprofesional alcanzó los 16.576 euros anuales, lo que se traduce en 1.184€ brutos mensuales.

La doctrina judicial también ha abordado este criterio. Por su parte, el TSJ de Valladolid condenó a un actor al encuadramiento en el régimen del RETA por realizar actividades cercanas a la “gestión hotelera” en el alquiler de una vivienda vacacional. El Tribunal entiende que no puede considerarse un simple arrendamiento de vivienda al proveer servicios de limpieza y que, además, se debe considerar actividad económica puesto que es el “actor quien ha de concertar los alojamientos, enseñarles si hay demanda y recibir a los clientes”. De esta manera, la doctrina judicial entiende que se considerará actividad económica simplemente el concertar el negocio del alquiler y recibir a los clientes. Para Todolí, es razonable entender que la habitualidad se mide por unidades temporales, no por beneficios.

Hay que tener en cuenta los siguientes factores para determinar la obligación de alta como autónomo:

• Si es tu fuente de ingresos habitual, el alquiler se equipara con la actividad de un trabajador por cuenta propia.
• En caso de que el importe supere el SMI, es obligatorio darte de alta, aunque este no sea tu modo de vida principal.
• Si incluye servicios de mantenimiento, como la limpieza habitual del espacio, se te considera trabajador por cuenta propia.
• Si tienes empleada a una persona con contrato laboral y a jornada completa en tu alojamiento, Hacienda considerará que realizas una actividad económica.

Casos en los que NO es Obligatorio Darse de Alta como Autónomo

No tienes que ser autónomo en los siguientes casos:

• Alquilas una vivienda turística sin la participación de terceros, y sin ofrecer servicios añadidos. Además, los ingresos no superan el SMI.
• Cedes el inmueble con uso vacacional a un tercero para su explotación y percibes unos ingresos, pero no intervienes en nada relacionado con el alquiler y su uso.

En el caso de los alquileres de viviendas para uso vacacional, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el arrendamiento de una o varias vivienda, estarían exentos de convertirse en autónomos y pagar todos los meses la cuota correspondiente a la Seguridad Social.

No siempre es necesario. Si alquilas tu vivienda sin ofrecer servicios de hospedaje y sin tener empleados, no necesitas darte de alta como autónomo, ya que se considera rendimiento del capital inmobiliario.

Obligaciones Censales ante Hacienda: El Modelo 036/037

Aquellos propietarios que alquilen una vivienda para uso turístico, no deban estar dados de alta como autónomos, siempre tienen la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037. La respuesta es sí. Siempre tienes que hacer el procedimiento de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria, aunque el importe del alquiler no supere el SMI. La razón para esto es muy sencilla: sean cuales sean los ingresos obtenidos, es una actividad que aporta beneficios económicos. Por lo tanto, tienes que registrarlos y tributar por ellos.

Para facturar sin ser autónomo hay que estar dado de alta en Hacienda, exactamente, en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores. «Tan solo» tendrás que rellenar el diabólico modelo 036. Te aviso de antemano que cualquiera de estos modelos puede ser complicados de rellenar y tienen ciertos puntos difíciles de comprender si no tienes ni idea del tema.

Las Tres Modalidades Fiscales del Alquiler Turístico

Al tributar por una vivienda o piso turístico, la ley recoge tres tipos de alquileres. Aquí entran en juego los llamados servicios de hospedaje que se ofrecen en la vivienda y quien lleva a cabo la gestión. Los ingresos tributan en el IRPF como actividad económica o capital inmobiliario.

¿Qué son los servicios de hospedaje?

Se considera que son la recepción y la atención al cliente, la limpieza regular y el cambio de la ropa de cama y de baño, así como otros relativos a lavandería, prensa o la custodia del equipaje. También pueden ofrecerse servicios de alimentación.

Por el contrario, no son servicios de hospedaje la limpieza y el cambio de la ropa de cama y de baño únicamente en la entrada y salida de los inquilinos, la limpieza de las zonas comunes y el mantenimiento general de la vivienda.

Resumen de Modalidades Fiscales del Alquiler Vacacional

El alquiler de vivienda turística en España tiene tres modalidades fiscales:

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

En el IRPF, el alquiler de una vivienda para vacaciones puede dar lugar a diferentes situaciones.

IRPF con servicios de hospedaje

Si en tu vivienda turística ofreces los servicios de hospedaje, tendrás que colocar los rendimientos obtenidos en el apartado de rendimientos procedentes de las actividades económicas en tu declaración de la renta. Además de por los servicios, también van en este apartado si tienes, como mínimo, a una persona con un contrato laboral y a jornada completa.

IRPF sin servicios de hospedaje

Cuando tu vivienda o piso turístico no ofrece los servicios de hospedaje, salvo las limpiezas a la entrada y salida, este ingreso se considera rendimiento del capital inmobiliario. Para conocer la cifra exacta, tendrás que restar a tus ingresos íntegros todos los gastos que sean deducibles.

IRPF con entidad gestora

Si eres una persona arrendadora de un inmueble, pero no ejerces la actividad económica, tus ingresos se declaran como rendimientos de capital inmobiliario. En los gastos, tendrás que hacer el mismo cálculo que en el caso anterior.

Gastos deducibles

Puedes deducir varios gastos, pero solo de forma proporcional al tiempo que la vivienda ha estado alquilada. Solo puedes imputar los gastos correspondientes a los días o meses que hayas tenido tu propiedad alquilada. Estos gastos deducibles son el IBI, las basuras, los suministros de agua, luz y gas, el Internet, la comunidad, el seguro de la vivienda y la amortización, principalmente. ¡Pero únicamente la parte proporcional del tiempo alquilado! Por ejemplo, si has alquilado tu piso 6 meses al año, solo podrás deducir el 50% de estos gastos.

Imputación de renta inmobiliaria

Debes tributar también por los períodos en los que la vivienda no ha estado alquilada, lo que se conoce como imputación de renta inmobiliaria. Si solo dedicas algunos meses fijados al alquiler, por aquellos en los que tu vivienda haya estado vacía tendrás que declarar una renta imputada por Hacienda. Se considera que podías haber tenido ingresos, pero decidiste no obtenerlos. Para ello, debes calcular el 1,1% o el 2% del valor catastral de tu vivienda, dividirlo entre 12 meses y multiplicarlo por el tiempo que ha estado vacío. Por los meses en que tu vivienda ha estado vacía y disponible para alquilar, Hacienda te imputará una renta teórica. Solo puedes deducir gastos de los meses en que realmente has tenido inquilinos.

Importante: No aplicar la reducción del 60%

Si has destinado tu propiedad al alquiler turístico, no podrás beneficiarte de la reducción del 60% que se aplica en los alquileres de vivienda habitual y que está prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Esta bonificación solo se puede aplicar cuando el inquilino utiliza la vivienda como su residencia permanente y habitual.

Ejemplo práctico de IRPF

El IRPF es un impuesto progresivo, es decir, cuanto más altas sean tus ganancias, mayor será el porcentaje de impuestos a pagar. Por ejemplo, si los ingresos anuales de tu alojamiento son 50.000 € y los gastos deducibles ascienden a 15.000 €, el rendimiento neto sería de 35.000 €. Esto significa que el IRPF se calcularía aplicando los tramos impositivos sobre esa cantidad.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el Alquiler Vacacional

Ahora que ya sabes qué tipo de vivienda turística tienes, toca conocer cuándo debes añadir IVA.

• Alquiler turístico con servicios: Si tu vivienda turística incluye servicios de hospedaje como limpieza frecuente, lavandería o desayuno, deberás aplicar un IVA del 10% en tus facturas. Los alquileres vacacionales con servicios de hospedaje deben aplicar un 10% de IVA en sus facturas, según recoge el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. Esto implica ciertas obligaciones fiscales, como llevar registros contables detallados.
• Alquiler turístico sin servicios: Los alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios propios de la industria hotelera están exentos de IVA, ya que sus ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y no de una actividad económica. Estarás exento de IVA y no tendrás que presentar ni liquidar este impuesto.
• Alquiler con gestión cedida: La cesión de la vivienda turística a una tercera persona o agencia para su gestión, se encuentra en el epígrafe es el 861.2: Alquiler de locales industriales y otros alquileres. Esta opción requiere la emisión de una factura con IVA al 21%. Y en el caso de que utilices plataformas como Airbnb o Wimdu, pagarás una comisión por sus servicios de gestión. Estos ya están sujetos al IVA del 21%, así que en tu cálculo del rendimiento neto que has obtenido, será para ti un gasto deducible.

Independientemente de cómo declares tu alquiler, deberás emitir facturas a tus huéspedes correctamente.

Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

De cara a la ley del IAE, quienes alquilan un piso turístico o equivalente se consideran empresarios, salvo que se acojan a alguna exención.

• Alquiler turístico con servicios: El primer tipo, el alquiler turístico con servicios de hospedaje, se sitúa en el epígrafe 685: “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Se incluyen aquí la vivienda turística, el piso turístico, casas rurales y fincas rústicas y los albergues. Ten en cuenta que, si bien la legislación del IAE no lo especifica, la inscripción de un inmueble en este impuesto implica necesariamente un cambio de uso, que pasaría de residencial a terciario.
• Alquiler turístico sin servicios: El alquiler sin servicios de hospedaje, por el contrario, es el epígrafe 861.1: “Alquiler de viviendas”. Se refiere a cualquier inmueble con uso de vivienda, aunque sea temporal a turistas, tanto si tiene opción a compra como si no.
• Alquiler con gestión cedida: El último tipo, la cesión de la vivienda turística a una tercera persona o agencia para su gestión, se encuentra en el epígrafe 861.2: “Alquiler de locales industriales y otros alquileres”.

¿Hay que pagar entonces el IAE? Pues según la Ley de Haciendas Locales, si el importe neto es inferior a 1.000.000 € no tendrás que hacerlo; tanto si eres una persona física como una entidad. Pero, ¡ojo! Aunque no tributes por este impuesto, sí que debes seguir cumpliendo con las obligaciones censales, mediante los modelos 036 o 037.

El Control de Hacienda y las Sanciones

La Agencia Tributaria controla de cerca las declaraciones de ingresos de los propietarios de alojamientos turísticos. Gracias al modelo 179, Hacienda tiene mucha más facilidad para detectar alquileres vacacionales en situación irregular, cuyos ingresos no están siendo declarados por sus propietarios.

Con respecto a Hacienda, no declarar los ingresos puede conllevar a sanciones. La sanción a la que te puedes enfrentar depende de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, pero va desde el 50% hasta el 150% de lo que no se ha declarado.

Además, nuestros asesores tienen constancia de que desde ENERO 2021 han aumentado de manera significativa las sanciones y aperturas de expediente por no darse de alta como autónomo cuando se cumple el criterio de periodicidad en las facturaciones.

Dicha obligación de las plataformas de proporcionar datos empezará a producirse desde el 1 de enero de 2024, pero la Agencia Tributaria explicó que se requerirán datos sobre este mismo año, por lo que las plataformas podrían empezar en cualquier momento a solicitar esta información a los autónomos y negocios. Esta medida será aplicada a todos los países de la Unión Europea, buscando así mejorar el control sobre la tributación de estas operaciones comerciales, en un contexto de crecimiento para el comercio electrónico o el alquiler de inmuebles para usos turísticos.

Consideraciones Adicionales sobre la Facturación sin ser Autónomo

Efectivamente es posible hacer factura sin ser autónomo por algún tipo de servicio esporádico que hayas desarrollado por tu propia cuenta. El requisito más importante es que la actividad no sea habitual, es decir, que la desarrolles de forma ocasional. Si es el caso, no tendrás problemas por hacer factura sin ser autónomo, siempre que estés ingresando menos del Salario Mínimo Interprofesional.

Una vez de alta en Hacienda ya se puede facturar sin ser autónomo, siempre que no se convierta en algo habitual y que estés ingresando menos del Salario Mínimo Interprofesional. Sin embargo, el problema está en saber qué considera la Seguridad Social como actividad habitual. Cuidado si haces facturas todos los meses o con periodicidad similares de tiempo y con la misma cantidad, aunque sean pocas, se considerará que estás realizando una actividad habitual y recurrente y podrías tener problemas.

Si trabajas de manera habitual fuera de tu trabajo por cuenta ajena, sí es necesario darte de alta como autónomo.

Hacienda y la Seguridad Social son dos organismos que van unidos de la mano. El alta como autónomo debe hacerse de forma simultánea en los dos organismos o dándote de alta en la Seguridad Social con un plazo anterior incluso que en Hacienda. Esto significa que facturar sin pagar la cuota de autónomos, si la actividad es habitual, NO es posible.

Si a lo largo del año tienes una operación que alcance los 3.005 euros con algún cliente, tendrás que presentar el modelo 347, la Declaración de operaciones con terceras personas. Al hacer factura sin ser autónomo o siéndolo, indiferentemente, tendrás que incluir el tipo de IVA correspondiente en función al producto o servicio gravado y al tipo de cliente. No, el IRPF solo se añade a la factura y se retiene cuando das servicio a una empresa.

Además de estar dado de alta, tendrás que cumplir con las obligaciones fiscales que cumple cualquier autónomo: presentar los trimestres, presentar los resúmenes anuales y liquidar el IVA y el IRPF. Hacienda podrá conocer en todo momento tu nivel de ingresos y si la evolución de estos y de tu actividad se adecua fiscalmente a lo que declaras, por ejemplo, piensa en el IRPF que te retengan tus clientes o en el IVA que hayas declarado.

Recomendaciones Finales

Si tienes dudas adicionales o quieres asegurarte de que tu declaración está bien hecha, te recomendamos acudir a un asesor fiscal especializado en alquileres turísticos.