Crowdfunding Inmobiliario y la Sombra de los Desahucios en el Mercado de la Vivienda

El 'crowdfunding' o financiación colectiva, permite a cualquier ciudadano acceder al mercado inmobiliario invirtiendo en ladrillo desde 50 hasta 3.000 euros. La llamada economía colaborativa entró en la financiación colectiva, el denominado crowdfunding, por el micro mecenazgo para apoyar proyectos tecnológicos; se extendió a los servicios bancarios, como alternativa de financiación para las empresas, y ahora llega a la inversión inmobiliaria. El crowdfunding inmobiliario ha transformado el panorama de la inversión inmobiliaria, emergiendo como una alternativa innovadora que permite a pequeños y medianos inversores acceder al mercado de bienes raíces sin necesidad de grandes cantidades de capital.

En este artículo, exploraremos los riesgos y oportunidades asociados con esta forma de inversión en España, y el impacto más amplio de la financiarización de la vivienda, incluyendo la problemática de los desahucios generados por otras entidades financieras y fondos de inversión.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

Es una forma de financiación colectiva de proyectos relacionados con bienes raíces -construcción, rehabilitación o compra de inmuebles-. Se realiza a través de plataformas en línea que conectan a promotores, que necesitan capital, con inversores, que buscan rentabilidad.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

• Crowdlending: préstamo al promotor con un tipo de interés fijo y un plazo determinado.
• Equity crowdfunding: participación en el capital del proyecto, donde la rentabilidad depende del resultado final.

Funcionamiento y Acceso a la Inversión

Nombres de jóvenes empresas como Housers, Privalore, The Crowd Estates, InvestReal o Inveslar empiezan a sonar con fuerza en este sector. Unas son plataformas que operan en internet y otras son promotoras inmobiliarias, pero todas ellas compran, alquilan o rehabilitan inmuebles en los que los particulares pueden invertir desde 50 hasta 10.000 euros.

El concepto es sencillo: los gestores de la plataforma seleccionan y proponen la inversión en una serie de activos inmobiliarios -habitualmente viviendas o locales- que son adquiridos por los inversores que deseen participar, mediante la constitución de una sociedad limitada creada a tal efecto. Posteriormente, los inmuebles son reformados para ser puestos en alquiler y después venderlos en el plazo en el que su revalorización sea óptima. Los partícipes reciben su parte proporcional de las rentas a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando el inmueble se vende, aprovechando la fase alcista en la que ha entrado el mercado inmobiliario.

El inversor se registra en una plataforma regulada por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores de España) y completa un perfil de riesgo. Analiza los proyectos disponibles: ubicación, promotor, rentabilidad esperada. Realiza una inversión mínima (de 50 € a 500 € según la plataforma). Supervisa el progreso del proyecto en tiempo real. Al finalizar el plazo, recibe el rendimiento según el modelo -intereses fijos o beneficio proporcional-.

Este sistema lleva años funcionando en países como Estados Unidos, Reino Unido o Colombia desde hace tiempo. El referente a nivel mundial en este sector es el colombiano Rodrigo Niño, creador de un sistema de crowdfunding que ha conseguido financiar, entre otros, el que será el rascacielos más alto de Bogotá y un edificio de apartamentos de 23 plantas en Manhattan mediante las aportaciones de particulares. Eso sí, con inversiones mínimas de 20.000 dólares en el primer caso y de 250.000 en el segundo.

Regulación y Límites

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario están reguladas por la Ley 5/2015 de financiación empresarial la cual en su artículo V regula la actividad de plataformas de financiación participativa. En ella se establece que los partícipes se clasificarán según su nivel de solvencia entre acreditados, sin límite de inversión y los no acreditados donde se sitúan los inversores particulares para los que se establece un límite de inversión de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros al año por plataforma. Estarán supervisadas por la CNMV, pero en estos momentos se está pendiente de que les concedan las licencias oportunas ya que, en cualquier caso, estas firmas son todavía startups en sí mismas, lo que significa que son empresas que deben aún validar su modelo de negocio. De momento, operan de la mano de operadores internacionales que tienen los permisos pertinentes de sus reguladores.

Respecto a los proyectos a financiar, el límite es de dos millones de euros cuando hay inversores no cualificados, si la financiación es solo de inversores cualificados esta cifra se eleva hasta los cinco millones de euros.

Ventajas y Rentabilidad del Crowdfunding Inmobiliario

La accesibilidad es la principal ventaja: no es necesario comprar una propiedad completa ni disponer de un gran capital. La diversificación permite distribuir pequeñas cantidades entre distintos proyectos, reduciendo el riesgo. La rentabilidad media oscila entre el 8 % y el 15 % anual, muy por encima de los productos bancarios tradicionales.

Según los informes del sector, el mercado de inversiones colectivas en el sector inmobiliario español creció más del 70 % en 2024. Urbanitae superó los 300 millones de euros financiados a mediados de 2024, y todo el sector cerró el año con aproximadamente 396 millones de euros. En el primer trimestre de 2025, el volumen de proyectos financiados ya superó los 70 millones de euros, lo que confirma el crecimiento sostenido del interés por este instrumento. Con este método, sus gestores cifran en alrededor de un 70% las rentabilidades brutas acumuladas durante la vida de la inversión (unos cinco años).

Ejemplos de Rentabilidad

Las inversiones son completamente pasivas -el inversor no se encarga del alquiler, gestión ni documentación-.

Riesgos y Fiscalidad en el Crowdfunding Inmobiliario

Como cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos:

• Riesgo de impago: si el promotor no devuelve el capital. Para reducir este riesgo, elige proyectos con garantías hipotecarias o avales.
• Riesgo de retrasos en la construcción: problemas con licencias o contratistas pueden demorar el proyecto. Para reducirlo, invierte en proyectos con licencias ya concedidas y promotores verificados.
• Riesgo de mercado: el inmueble terminado puede no venderse al precio esperado. Para reducirlo, diversifica por regiones y tipos de inmuebles, elige proyectos con preventas.
• Riesgo de liquidez: Uno de los retos a los que se enfrenta el crowdfunding inmobiliario es el de resolver la forma de hacer líquidas las inversiones cuando el usuario lo desee. Sin embargo, para los expertos, la liquidez, es uno de sus principales riesgos de este sistema, y así, aunque las plataformas de crowdfunding proporcionen un mercado para encontrar comprador cuando el inversor quiera vender, ¿Qué pasará si no hay liquidez en este mercado? Así se apunta que la crisis nos ha demostrado que la liquidez de los mercados puede cerrarse como pasó con la compraventa de las preferenciales de los bancos.

Fiscalidad en España

Los ingresos del crowdfunding inmobiliario se gravan como rendimientos del capital mobiliario dentro del IRPF: Las plataformas retienen el 19 % en la fuente. Por ejemplo, con una ganancia de 2 000 €, el inversor recibe 1 620 € netos, y los 380 € retenidos se reflejan en la declaración fiscal. Las pérdidas pueden compensarse con beneficios del mismo año. Las inversiones superiores a 50 000 € en plataformas extranjeras requieren presentar la declaración Modelo 720.

Plataformas Populares en España

España cuenta con numerosas plataformas con licencia de la CNMV:

• Urbanitae: líder en vivienda, rentabilidad superior al 13 %, inversión mínima 500 €.
• Hausera: inversiones desde 100 €, rentabilidad media 12-13 %, en algunos proyectos hasta 15 %.
• Wecity: sin comisiones para el inversor, rentabilidad media 12,6 %, más de 180 M € financiados en 136 proyectos.
• Civislend: especializada en crowdlending inmobiliario.
• Housers: pionera del mercado, inversión mínima 300 €. Fundada por Tono Brusola y Álvaro Luna, ha captado 10 millones de euros. Cuenta con 47 inmuebles y 7.000 inversores. Sus inmuebles proceden de particulares. Actualmente la rentabilidad bruta media de sus proyectos es del 6,77%.
• Privalore: Fundada por Jorge Marqués y Román Camps, es una promotora, con lo que se dedica al crowdfunding directo, se dedica sólo a rehabilitar pisos. Pretende captar dos millones de euros. Debido a su experiencia en el sector se dedica a reformar pisos, con lo que la inversión se recupera en ocho meses.
• Inveslar: Fundada por Carles Serradell, Robert Stoelzaed, Dídac Figueras y Agustín López ofrece operaciones patrimoniales en las que se puede invertir a partir de 100 euros y operaciones de venta con inversiones a partir de 3.000. Ha financiado operaciones por valor de más de 730.000 euros.

Para diversificación geográfica, los inversores también utilizan Maclear, una plataforma suiza de P2P y crowdlending que financia empresas europeas en energía verde, bienes raíces y comercio, ofreciendo rentabilidades de hasta 16 % o más, con garantías y bajo supervisión de los reguladores suizos.

La Problemática de los Desahucios en el Contexto de la Financiarización de la Vivienda

Mientras el crowdfunding inmobiliario abre nuevas vías para la inversión en bienes raíces, el fenómeno más amplio de la financiarización de la vivienda, del que este es parte, también ha generado profundas problemáticas sociales, como los desahucios, impulsados por otros actores financieros de mayor envergadura.

Entre 2007 y 2011 se produjeron cerca de 500.000 ejecuciones hipotecarias en el estado español. Centenares de miles de familias que fueron desahuciadas de sus casas por las mismas entidades financieras que han provocado la crisis y que han sido rescatadas con dinero público. Las administraciones públicas, lejos de dar respuesta a esta situación de emergencia habitacional y detener la sangría de desalojos, parece más dispuesta a amparar y proteger los intereses de las entidades financieras que a defender los derechos más elementales de la ciudadanía.

El Caso de Casa47 y la Privatización de Vivienda Pública

La nueva entidad estatal de vivienda Casa47 apenas lleva unos meses y 171 viviendas ofertadas y ya se acumulan las denuncias de que se encamina a una privatización de sus servicios en una deriva que repite los errores de la Sareb. Organizaciones del movimiento de vivienda y plataformas de hogares que habitan las viviendas que el banco malo está traspasando a esta nueva entidad denuncian el carácter “improvisado”, “oportunista” y “neoliberal” de los primeros ladrillos de Casa47.

Esta entidad pública, heredera del Sepes, lanzó a principios de año una licitación para gestionar 17.000 viviendas públicas, las únicas que hay disponibles por ahora de las 40.000 prometidas por el Gobierno. Los manifestantes pretendían dar visibilidad a los desahucios y los aumentos de alquiler que está provocando el proceso de traspaso de las viviendas de la Sareb a Casa47, un proceso que sigue siendo liderado por empresas vinculadas a Blackstone y Hipoges.

La falta de medios humanos y estructura territorial, provocada por el carácter “improvisado” del nacimiento de Casa47, ha llevado a que la entidad pública nazca coja, “externalizada y subordinada a lógicas empresariales”, señalan en el informe. “Casa47 apuesta por la privatización ante su incapacidad de gestionar el patrimonio público”, apuntan.

Criterios de Licitación

Según un reciente estudio realizado por el Plan Sareb, la Confederació Sindical d’Habitatge de Catalunya (COSHAC) y la Confederación de Sindicatos de Inquilinas, el peso de los criterios económicos en la licitación “favorece una gestión de la vivienda en términos económicos y no sociales”. Y los escasos criterios sociales recogidos, puntualizan, “son de eficiencia en el trato con arrendatarios, no criterios de derechos sociales”.

El análisis de los pliegos de la licitación revela que 78 de los 100 puntos de adjudicación corresponden a criterios económicos, mientras que solo 22 puntos están sujetos a condicionantes teóricamente “sociales”. Y no se trata de que se valore la trayectoria en el respeto de los derechos sociales y humanos, sino más bien la experiencia probada en la “gestión preventiva de impagos y encuestas de satisfacción”. En la licitación, señalan, “no hay rastro del reconocimiento de derechos colectivos y sindicales a los arrendatarios de Casa47 o compromisos de gestión democrática a los licitadores privados”.

Además, el requisito de solvencia económica exige que las empresas licitadoras acrediten un volumen de negocio 1,5 veces superior al del lote al que optan, algo que favorece a los grandes operadores del negocio de la mediación, como son Aliseda, Anticipa, Servihabitat, Haya Real Estate, Solvia o Altamira/DoValue.

Empresas Implicadas en la Gestión de Vivienda Pública y Desahucios

Las empresas concursantes provienen del sector de la recuperación de deuda y cobros, compañías que trabajan o que pertenecen a fondos de inversión, despachos de abogados implicados en desahucios o empresas del tercer sector que “trabajan con los mismos esquemas” y no suponen “un mal menor”. El tipo de empresas que se han presentado “dice mucho de cómo va a ser la gestión de Casa47”, dice Diego Sanz, portavoz de Plan Sareb. A continuación, algunas de las principales aspirantes para gestionar Casa47 y sus prácticas:

• AHORA ASSET MANAGEMENT: Conglomerado de empresas inmobiliarias opacas, con sede en Madrid, y comprador de 450 viviendas de Sareb en 2018. Sus métodos de desahucio incluyen la actuación de una supuesta empresa pantalla de mediación social, que ofrece dinero antes del desahucio.
• ALQUILER SEGURO: Empresa de gestión de alquileres conocida por las denuncias de sindicatos de inquilinas. Recientemente multada por parte de la dirección general de consumo por cobros ilegales a clientes.
• DOVALUE SPAIN SERVICING: Principal representante, junto con la propia Solvia, del sector de cobros de deuda y recuperaciones de inmuebles. Su principal cliente en España es el banco Santander, para quien sigue haciendo de cobrador de ejecuciones hipotecarias.
• SAVILLS CONSULTORES REAL ESTATE: Empresa gestora de cobros, responsable de al menos un intento de multidesahucio mediático: el del bloque en lucha de la calle General Lacy, barrio de Delicias, Madrid.
• SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS: Empresa participada conjuntamente por Caixabank (20%) y el fondo texano Lone Star (80%). Es la actual empresa al frente de los contratos de alquiler de la Sareb, primera responsable del actual modelo de contratos fraudulentos, los desahucios, reubicaciones forzosas y cortes de suministro en promociones enteras.
• SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS: Antigua inmobiliaria del Banco Sabadell. Fue responsable de los alquileres de Sareb hasta septiembre de 2022. Hoy forma parte de Intrum, fondo internacional que adquiere vivienda proveniente de los desahucios masivos de la pasada década.
• PROVIVIENDA: Empresa del llamado tercer sector, especializada en la externalización neoliberal de áreas de los servicios sociales, especialmente en Madrid.

Desahucios Silenciosos y la Lucha de los Afectados

Vanesa, Raquel o Isabel no se conocen de nada, pero sus caminos se han cruzado gracias a la Fundación la Caixa. Ellas incluidas, unas 60 familias que viven en bloques de vivienda social en los distritos madrileños de Vallecas y Vicálvaro y en el municipio Pinto desde hace meses han comenzado a sufrir la presión que se siente cuando un casero no quiere renovar el contrato de alquiler, o cuando pone unas cláusulas tan complejas que no hay posibilidad de que el bolsillo aguante. Sienten que sufren una estrategia basada en “desahucios silenciosos”.

Unidas por la incertidumbre y la desesperación, hoy están en el mismo grupo de inquilinos que ha anunciado frente a las puertas de una oficina de Caixabank que denunciarán a la Fundación, que era propietaria de los inmuebles y que los ha vendido a dos fondos de inversión (Mosaic Propco S.L.U. y Farley YTG) “sin respetar el derecho a la adquisición preferente” de los inquilinos. La entidad privada sin ánimo de lucro que gestiona la obra social de la Caixa ha preferido no hacer declaraciones a este periódico porque argumentan que ya no son los propietarios de los edificios y las quejas de los inquilinos deben ir dirigidas a los nuevos dueños. Las familias, acompañadas por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Vallecas y el Sindicato de Vivienda de Moratalaz, sí que creen que deben dirigirse a la Fundación. Por eso se han plantado frente a las oficinas de CaixaBank en la plaza de Colón esta tarde para protestar.

“Entramos a vivir hace seis años con un contrato de alquiler que decía social. ¿Cómo tiene que haber cambiado nuestra vida para que ahora nos propongan comprar el piso en 350.000 euros?”, se pregunta Vanesa García, vecina del bloque de Pinto que recientemente ha pasado de las manos de la InmoCaixa a las de un fondo de inversión. Según Vanesa, cuyo contrato se vence en mayo de 2026, la propuesta de venta ni siquiera ha llegado antes de esa operación, sino hace unas pocas semanas.

Según los vecinos, desde que la empresa se fusionó con la antigua Bankia ―procesos que culminó en 2021― el proyecto de la Obra Social se fue diluyendo y la posterior Fundación La Caixa asumió parte de los roles de la antigua obra. “A partir de entonces, se produjeron subidas abusivas de las rentas, contratos no renovados y numerosos desahucios silenciosos, culminando ahora con la venta de todas las promociones en la Comunidad de Madrid con un claro objetivo lucrativo”, aseguran.

Los manifestantes critican que la Fundación quiera hacerse una imagen de “compromiso social” a través de la lucha contra la pobreza o la protección de la infancia, a la vez que la empresa CaixaBank es el mayor gran tenedor de vivienda en España. Una parte de los más de 5.700 millones de euros que obtuvo de beneficio en 2024 provienen de los activos inmobiliarios que adquirió el banco tras la crisis económica de 2008 y que ahora ha vendido a fondos de inversión. Varios de esos inmuebles que estaban en su poder formaban parte del parque de viviendas sociales no solo en Madrid, sino también en regiones como Cataluña.

Los afectados han denunciado que dentro de los edificios ya hay pisos de alquiler de temporada que se alquilan por más de 1.000 euros, cuando los inquilinos que antes vivían allí pagaban menos de la mitad de ese precio por la misma casa. Otras propiedades se encuentran incluso en venta, por valores que rondan el cuarto de millón de euros e incluso más.

Isabel Hernán lleva exactamente 18 años en su casa de Vallecas junto a su hermana Nieves y se encuentra en estos momentos en la peor situación que podría imaginarse: su contrato de alquiler se termina el próximo 31 de diciembre y su trabajo temporal también. “Nos ha llegado todo de golpe, vamos a tener un fin de año triste”, dice. Tras casi dos décadas sin enfrentarse a la jungla que es el mercado inmobiliario madrileño, Isabel asegura que “ni en Toledo” les ha sido posible encontrar alquiler.

Implicaciones Legales y Demandas Sociales

Se vulnera el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos económicos, sociales y culturales, donde dice que el estado está obligado a hacer todo lo posible por impedir los desalojos forzados por motivos económicos. Y que en caso de no evitarlos, debe velar para que se cumplan todas las garantías procesales y un realojo digno y adecuado para las familias. Se vulnera el artículo 47 de la Constitución Española, que dice literalmente: “Todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo al interés general para impedir la especulación.

Los desalojos por causas económicas (es decir, por falta de ingresos), no sólo atentan contra las necesidades más elementales de la población en un contexto de crisis, sino que además incumplen con la legalidad del propio estado. Ante la vulneración sistemática de nuestros derechos, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca hace un llamamiento a la acción. Estamos convencidos que ha llegado el momento de alzar nuestra voz y gritar: ¡No permitiremos más desalojos! ¡No dejaremos que el banco nos eche de casa!

La nueva sección de la COSHAC, que nuclea a 25 bloques de viviendas de la Sareb, un total de 443 pisos, exige que se incluyan todos los inmuebles en el traspaso y que los precios se vinculen a las rentas más bajas con contratos indefinidos y sin desahucios en el proceso de transición. “Creemos que Sareb está haciendo el trabajo sucio para Casa47 y tiene indicaciones específicas de limpiar los 4.700 alquileres sociales en Cataluña”, decía el activista de la Confederación Bernat Truc a laDirecta.

Según critican las organizaciones sociales, la vivienda pública de Casa47 “no puede gestionarse con los mismos criterios que generaron la crisis habitacional”. Estos colectivos demandan que la transición hacia la entidad pública se haga con criterios sociales y participativos: “Exigimos que antes de hacer efectivo el traspaso de viviendas de Sareb a Casa47 se archiven los procedimientos judiciales activos por impago o usurpación, condonar las deudas y garantizar la regularización de todos y cada uno de los ocupantes”.

Los vecinos interpondrán tres demandas, una por cada bloque afectado, para denunciar precisamente que no se ha respetado lo que ellos consideran su derecho legítimo a la compra preferente, como explica el abogado de las familias, Diego Redondo. También han avanzado que reclamarán la “ilegalidad de hasta 14 cláusulas” que aparecen en los contratos de los inquilinos que consideran abusivas. “La lucha de estos bloques es la prueba clara de la estafa que supone la colaboración público-privada y la idea del alquiler asequible, que es lo que nos están vendiendo como la solución al problema de la vivienda en España”, añade Redondo.

Durante la manifestación también se ha pedido al Estado que asuma responsabilidades, ya que tiene cerca del 18% de participación en CaixaBank. “No solo debe interceder para frenar esta operación, sino que podría hacerse cargo de la adquisición de estas viviendas, por ejemplo, a través del SEPES, garantizando su incorporación al parque público”, reclaman.