Cómo Pasar de Emprendedor a Inversor Inmobiliario: Una Guía Completa

Muchas personas sueñan con alcanzar la libertad financiera a través de las rentas inmobiliarias, pero a menudo se sienten abrumadas y no saben por dónde empezar. Observan a inversores exitosos y lo ven como algo inalcanzable. Sin embargo, la buena noticia es que nadie se plantea retos tan grandes sin, a su vez, dividirlos en retos más pequeños. La clave está en la planificación y en adoptar una mentalidad inversora desde el primer momento.

Las personas tendemos a soñar con objetivos que nos gustaría alcanzar. Al tratarse de sueños, además, solemos hacerlo a lo grande. Pero luego viene la realidad. Ahí es donde nos daremos cuenta de que para alcanzarlos hay que planificar muy bien el camino. Sin embargo, hay un grupo de personas que no se pierden en la inmensidad del reto. Piensan a lo grande, se visualizan en la cima y eso les motiva a seguir luchando. A su vez, dividen el gran objetivo en pequeños objetivos más realistas y alcanzables. La suma de esos pequeños objetivos es lo que les llevará a alcanzar aquella meta que inicialmente parecía inalcanzable.

Te animo a que aproveches esta idea para enfocar la creación de tu negocio de generación de rentas. Visualízate con 10, 20 o 30 viviendas. Eso está bien. Pero luego, da un paso al frente y compra tu primera vivienda. Eso te ayudará a poder ver que es algo más que un sueño, que es algo real. Que paso a paso, puedes alcanzarlo. Veamos hoy cómo debe ser el camino para dar ese primer paso.

El Primer Paso: De Propietario a Inversor con Visión

Una pregunta común es cómo empezar el camino de convertirse en inversor inmobiliario. Por ejemplo, alguien podría querer comprar una casa en la que tiene planeado vivir, pero luego de un tiempo quisiera mudarse y alquilarla, así puede tener su primera inversión inmobiliaria. La verdad es que no hay una sola vía y todo depende completamente de las circunstancias personales de cada uno. Si tu plan es vivir en la propiedad un tiempo para luego cambiarte de casa y alquilarla, entonces deberías empezar con ese fin en mente.

Es importante que tengas cuidado al comprar una propiedad en la que piensas vivir un tiempo y luego rentar. El error que la inmensa mayoría de las personas comete al principio del camino a convertirse en inversor profesional, es imaginarse a ellas mismas como sus propios inquilinos. Eso es un error, porque muchas veces las propiedades que nos gustan para vivir puede que sean muy caras, que no estén ubicadas cerca de las zonas en las que a los inquilinos les gusta vivir o que simplemente en esa zona en la que queremos vivir no hay una buena demanda por parte del mercado de alquiler.

Para terminar, un consejo crucial: si ves una casa que “te enamora”, ¡aléjate! Lo más probable es que estés pensando con corazón de consumidor (o comprador) y no con mente de inversor. Es posible que al comprar esa propiedad pagues mucho más dinero del que deberías. No es una decisión fácil y además del reto de encontrar un buen lugar para vivir de acuerdo a tus expectativas y posibilidades, luego tienes que asegurarte que es atractivo para tus futuros inquilinos y es adecuado y rentable desde el punto de vista de inversión.

Diferencias clave en la mentalidad al buscar propiedades.

También hay que tener en cuenta factores como vecinos y leyes locales o nacionales que puedan perjudicar al inversor inmobiliario. Hay muchas asociaciones de vecinos que pueden incluso llegar a prohibir el alquiler del inmueble a terceros en ciertos edificios y urbanizaciones.

Claves Financieras para la Inversión Inmobiliaria

Como inversor, se supone que quieres una rentabilidad de tu inversión. Tu trabajo es encontrar un inmueble en el que puedas cobrar la máxima renta posible con la mínima inversión posible. Aquí es cuando tienes que ponerte tu traje de inversor y pensar en la palabra mágica: rendimiento. El rendimiento (o yield en inglés) es el porcentaje de dinero que obtengo en un año relativo al valor del inmueble. Otra manera de cuantificar tu ganancia potencial es utilizando lo que se conoce como el “retorno de la inversión” (ROI en inglés).

Luego es importante enfocarse en la zona en donde la propiedad está ubicada o en donde te gustaría vivir. Evidentemente, no quieres comprar en una zona en donde tu seguridad, la de tu inmueble y posteriormente tu futuro inquilino puedan estar en riesgo. No, no es un error. La ubicación determina el éxito del inmueble a la hora de alquilar, siempre. Asegúrate que tu inversión está cerca de transporte público y zonas de compra, ocio y recreación.

La proximidad a servicios y transporte público aumenta la demanda de alquiler.

Si vas a usar un préstamo hipotecario, es muy importante que te asegures que la renta media de inmuebles en esa zona no solo cubrirá tu cuota mensual (o letra) de la hipoteca, sino que la excede como mínimo en 25% aunque idealmente debería exceder en un 50%. Ten en cuenta que las condiciones económicas pueden variar a lo largo de los años, incluida la tasa de interés hipotecario. Asegúrate que en esa zona el precio del alquiler siempre ha sido mayor que la cuota mensual de hipoteca independientemente de las variaciones de la tasa de interés del crédito que estas pidiendo para comprar el inmueble. En otras palabras, asegúrate de que en la zona que estas estudiando hay buena demanda de alquiler y la gente está dispuesta a pagar por ello.

Fundamentos Financieros para Escalar tu Negocio Inmobiliario

Si quieres emprender en el sector inmobiliario es importante que sepas cómo ahorrar e invertir tu dinero ya que esto es clave para un éxito sostenido. Para convertirte en un empresario inmobiliario es clave que domines las etapas de la captación, la venta, que aprendas a liderar equipos y también cuál es la mejor forma de emprender. Y saber ahorrar e invertir el dinero que ganás es fundamental para que estos pasos y tu negocio se sostengan.

Para manejar tu inmobiliaria de la mejor manera necesitás aprender a hacer un registro contable y para eso tenés que tener presente 3 conceptos básicos: balance, estado de resultados y cashflow. Cada uno de estos te va a ayudar a bajar de forma concreta la situación financiera de tu negocio y a poder verla de forma clara para evitar posibles dificultades.

• Balance: otorga una imagen clara de la situación financiera de tu negocio en un momento determinado. Es la combinación entre lo que tenés, lo que debés y la diferencia, lo cual a su vez puede clasificarse entre el activo, el pasivo y el patrimonio neto.
• Estado de resultados: acá se registra todo lo que ingresa en tu negocio, lo que egresa y lo que se gana o pierde. Es importante no confundirlo con el cashflow ya que el estado de resultados muestra la rentabilidad de una empresa.
• Cashflow: refiere a la situación real concreta, es decir, lo que tenés en un momento determinado. Puede suceder que haya un ingreso que tenés registrado pero que no cobrás en el momento o incluso un egreso que tenés que abonar a futuro. Con el cashflow se mide la liquidez de una empresa o proyecto.

Entender estos 3 conceptos te va a ayudar a que sea más fácil comenzar a ahorrar. Lo primero que tenés que hacer una vez que tenés tu registro contable en orden es establecer un objetivo, es decir, decidir de tus ingresos qué porcentaje va a ser destinado a ahorro y cuál es el número que vas a invertir. Las metas que establezcas tienen que ser acordes a tu situación, ya que si ves que con tus ingresos y tus egresos es imposible tener ese nivel de ahorro e inversión lo más probable es que desistas de hacerlo. Por eso, lo fundamental es que analices tu situación financiera, establezcas objetivos lógicos y lo lleves adelante.

Muchas veces que sea fácil o no ahorrar no depende de la cantidad de dinero que se gana. Suele suceder también que la gente que más ingresos tiene más gasta y termina en la misma situación, por lo que este análisis financiero es fundamental sea cual sea tu economía.

Optimizando la Gestión y Escalando tu Cartera

¿Una vez alquilada la propiedad, piensas tratar con el inquilino directamente o vas a usar un agente? Esto es importante, sobre todo si piensas tratar directamente con el inquilino. Si ese es el caso, piensa qué tipo de gente atrae la zona y el tipo de propiedad que piensas comprar, ya que manejar inquilinos y propiedades puede demandar mucho tiempo y ser muy frustrante, particularmente si el tipo de inquilino que va a atraer tu propiedad no es adecuado a tus expectativas.

Decisiones que deberemos tomar serán, por ejemplo, si vamos a asegurar contra impagos la renta (totalmente recomendable), si seremos nosotros quienes gestionemos el alquiler o lo delegaremos en nuestra inmobiliaria de confianza. El ciclo se cierra encontrando al inquilino perfecto: ese que paga puntualmente del 1 al 5, cuida tu propiedad como si fuera suya y te permite dormir tranquilo.

Aprender a delegar es necesario si querés que tu negocio crezca ya que de esta forma vas a poder ocuparte de conseguir nuevos clientes y a pensar distintas estrategias de prospección o de marketing para obtener mayor visibilidad. Todo líder sabe que contar con un equipo formado en quien pueda confiar y apoyarse es clave si se quiere conseguir mejores resultados y aumentar las ganancias. Para esto primero va a ser importante que puedas optimizar las distintas tareas mediante la repetición. Esto quiere decir que hay que diseñar una fórmula que funcione correctamente y que otorgue los números deseados y sostenerla en el tiempo. La sistematización ayuda a destinar menos esfuerzos en una actividad y a conseguir los mismos resultados, por lo que aplicándola en las distintas áreas del trabajo se consigue un negocio más eficiente.

Hay tareas que no es necesario realizar o supervisar, como la carga de inmuebles en portales, responder correos electrónicos o cuestiones más administrativas. Si lográs delegar esto vas a poder contar con más tiempo para dedicarlo a lo realmente importante. Pero para lograrlo antes es clave que documentes cada proceso y que haya criterios y pasos a seguir claros. También se recomienda contar con un calendario y una carpeta compartida en donde todos puedan obtener información sobre aspectos importantes. Una buena práctica es, además, organizar reuniones al comienzo o al final de la semana para repasar los objetivos y resultados. De esta forma no solo vas a poder supervisar al equipo sino demostrar que estás presente, lo que ayuda a que los otros corredores se sientan motivados.

Los 8 Pasos Clave para ser un Inversor Inmobiliario Exitoso

He resumido lo que sería el proceso global desde que das el primer paso cuando entra la idea en tu cabeza de que te gustaría vivir de rentas, hasta que tu negocio inmobiliario está en marcha. Este complejo proceso lo he resumido en 8 sencillas fases. Para ser exitoso en cualquier faceta de los negocios, debe existir una planificación previa. En este sentido, me gustaría compartir contigo los 8 pasos por los que deberás pasar y que yo considero imprescindibles si quieres desarrollar con éxito tu negocio inmobiliario de alquileres.

Un resumen visual del camino hacia la libertad financiera inmobiliaria.

Esto nos permitirá estructurar mejor el proceso de inversión inmobiliaria. Algo que me gusta mucho de este negocio es que de nosotros depende la mayor parte del éxito. Así que, cuantas menos cosas dejemos en manos del azar, mucho mejor. No le demos más vueltas y pasemos directamente a ver cada uno de los pasos:

1. El Compromiso

   Sin un compromiso claro por tu parte, no podrás lograrlo. Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso. En caso contrario, el día a día se te llevará por delante. También deberás comprometerte con el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad e incluso deberás estar comprometido para invertir tu dinero llegado el momento.

2. La Planificación

   En la planificación deberás establecer qué estás buscando. En nuestro caso, tenemos claro que buscamos inmuebles para comprar y destinar al alquiler. Pero, ¿qué tipo de inmuebles encajan en tu estrategia? Debes dejarlo por escrito, para tener muy claro lo que pedirás a las inmobiliarias que te busquen.

3. El Análisis

   Una de las principales habilidades que deberás desarrollar es la de analizar correctamente una oportunidad. Puede que esto te parezca simple, pero no lo es tanto. Tras encontrar una posible oportunidad, debes ser capaz de calcular, por ejemplo, cuál es la rentabilidad potencial de esa inversión, si te generará un cash-flow positivo, si existe potencial de revalorización, los impuestos a pagar o el coste que supondrá la reforma. ¿Cómo pretendes decidir si es o no una buena oportunidad sin ser capaz de hacer estos cálculos? Al principio puede que te parezca complicado, pero con un poco de experiencia verás que no lo es tanto.

4. La Financiación

   Si pretendes vivir de rentas, entenderás que debes crear un modelo escalable. En este punto, la financiación cobra especial relevancia al ser clave para poder escalar el modelo. Sin financiación, no podrás escalarlo. Aquí deberemos decidir cómo pagamos la inversión que hemos analizado previamente y ha pasado todos nuestros filtros. Podrás elegir entre un préstamo hipotecario, buscar socios, o incluso comprar sin financiación. Cualquier opción es válida y deberás elegir la que mejor encaje en tu situación y perfil de riesgo.

5. La Compra

   Cuando compras algo, entregas dinero a cambio de un bien o un servicio. Si eres un inversor profesional, debes aspirar a comprar por debajo de mercado. De este modo debe cumplirse la ecuación: precio pagado < al valor de lo que compras. Ya nos lo decía Warren Buffet: “Nunca temas pedir demasiado cuando vendas, ni ofrecer muy poco cuando compres.” Así que deberás armarte de paciencia hasta que encuentres algo que te encaje y desarrollar habilidades de negociación para conseguir el mejor precio posible.

6. La Reforma o Lavado de Cara

   Uno de los motivos por los que compraremos pisos por debajo del precio de mercado es porque compramos pisos con problemas que nosotros deberemos solucionar. El principal problema, y uno de los más sencillos de solucionar, es comprar pisos que no están en perfecto estado. El comprador medio prefiere pagar un poco más por una vivienda si con ello puede ahorrarse dolores de cabeza. Ahí es donde nosotros encontramos la oportunidad.

7. Alquilar

   Esta es una fase muy crítica ya que de lo bien que lo hagamos dependerá la calidad de nuestros ingresos. Hasta ahora nos hemos centrado en la inversión que vamos a hacer (la semilla), mientras que, a partir de este punto deberemos centrarnos en recoger los frutos. Para garantizarnos el éxito deberemos poner especial atención en la correcta selección de los inquilinos. Sobre ello, hablaremos en detalle en próximos posts.

   Domina el Futuro: Tecnologías Innovadoras para Revolucionar tus Alquileres en 2024
   Decisiones que deberemos tomar serán, por ejemplo, si vamos a asegurar contra impagos la renta (totalmente recomendable), si seremos nosotros quienes gestionemos el alquiler o lo delegaremos en nuestra inmobiliaria de confianza.

8. Gestionar y Escalar el Modelo hasta lograr la Libertad Financiera

   Cuando el círculo se cierra y tenemos ya nuestra primera vivienda trabajando para nosotros, empieza la gestión. En esta fase deberás intentar ponerte las cosas fáciles y automatizar todo lo posible cada tarea para que te consuma el mínimo tiempo posible. Hablando de gestión nos referimos a las pequeñas reparaciones que requieran los inquilinos, al cobro de los alquileres, el contacto con la compañía de seguros cuando tengas algún incidente, el registro y contabilidad de los cobros y pagos o cualquier otra tarea que represente un consumo de tu tiempo. Una vez tengamos todos los anteriores puntos testeados, estaremos listos para adquirir una segunda vivienda y empezar a escalar el modelo para lograr la libertad financiera gracias a las rentas inmobiliarias.

Fundamentos de Ahorro e Inversión para el Emprendedor Inmobiliario

Una vez que lográs dominar el ahorro, tenés que necesariamente pasar a la inversión. Muchas personas confunden estos dos conceptos y cuando al final del mes tienen un excedente lo que hacen es comprar dólares. Esto, sin embargo, no puede considerarse inversión, ya que cualquier moneda, incluso el dólar, se deprecia con el tiempo.

La inversión correcta, además, tiene que necesariamente llevarte a diversificar tu dinero. Esto se debe a que la probabilidad de que tanto las acciones como los bonos caigan repetidamente en el mismo momento es baja, por lo que poniendo tu dinero en distintas inversiones tenés más chances de obtener buenos resultados. Es importante tener en cuenta que la inversión va a depender estrictamente de la situación económica de cada persona. Es por eso que es recomendable que te informes en detalle sobre los distintos tipos que existen antes de tomar una decisión.

Tipos de Inversión

Aprendiendo de los Maestros: Libros Esenciales para Inversores

Otra forma de saber cómo emprender y obtener el conocimiento necesario para generar inversiones seguras es aprender de los mejores, es decir, de las experiencias y enseñanzas de grandes empresarios e inversores. Warren Buffett, uno de los principales referentes del mundo de las inversiones, sostiene que una de las mejores formas de aprender sobre el tema es la lectura y en varias oportunidades ha recomendado cuáles son para él los libros que sí o sí hay que leer.

Stocks for the Long Run, de Jeremy Siegel

El autor, economista, profesor de finanzas y asesor de estrategia en WisdomTree Investments, detalla cuál es la mejor estrategia para invertir y analiza cómo han funcionado las acciones a través de determinado periodo de tiempo. Sostiene que la mejor fórmula es comprar acciones y mantenerlas por años para generar la mayor cantidad de ganancias. A su vez, Siegel explica que es fundamental diversificar mediante la inversión en distintos países ya que eso te asegura un mayor éxito en el retorno. El autor otorga ejemplos prácticos que pueden ayudar a entender mejor cómo funciona el mundo de las inversiones y asegura que tener una mentalidad a largo plazo es fundamental para evitar las decisiones impulsivas. Este libro se recomienda tanto para principiantes como para expertos y es un documento básico para toda persona que quiera aprender a invertir.

El Inversor Inteligente, de Benjamin Graham

El escritor, uno de los más célebres inversores de Estados Unidos, es conocido como el padre de la inversión de valor, una estrategia que consiste en comprar valores a precios más bajos de su valor real. De esta forma, se puede suponer que el precio se va a elevar a futuro dejando una ganancia. El inversor inteligente es una guía práctica sobre inversión, recomendado especialmente para aquellas personas que ya tienen un conocimiento mínimo del tema. En su libro, Graham ofrece estrategias para invertir de forma exitosa en el mercado de valores. Explica que es clave contar con un marco racional que evite que las emociones sean las que tomen las decisiones. Además, sostiene que hay que tener un margen de seguridad, es decir, no invertir de más en una acción para así no sufrir un golpe inesperado en caso de que la misma caiga. Graham también clasifica a las personas en inversores agresivos y defensivos, y explica cómo se debe invertir según el caso. Debido a que se tratan en detalle varios conceptos y a los ejemplos prácticos que ofrece, este libro es un ABC en el mundo de la inversión.

Dos pilares fundamentales para la biblioteca de todo inversor.