Crowdfunding Inmobiliario para Construcción: Qué Es y Cómo Funciona

¿Te gustaría invertir en activos reales dentro del sector inmobiliario sin tener que comprar una vivienda entera? El crowdfunding inmobiliario es una alternativa cada vez más popular para quienes buscan diversificar sus ahorros, acceder a un mercado tradicionalmente exclusivo y hacerlo todo desde el móvil, sin papeleos ni complicaciones. Es una opción cada vez más conocida porque democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria, ya que en lugar de necesitar cientos de miles de euros, puedes invertir desde importes muy bajos (a veces desde 100 €) a través de plataformas digitales reguladas. Así, obtienes una rentabilidad proporcional a tu aportación cuando el proyecto se alquila, se vende o genera beneficios.

La idea básica detrás del crowdfunding no puede ser más sencilla: que muchas personas colaboren para sacar adelante un proyecto. El planteamiento es tan antiguo como el refrán "La unión hace la fuerza" y, de hecho, uno de los precedentes más claros del crowdfunding data de finales del siglo XIX. La Estatua de la Libertad fue erigida gracias a una colecta en la que participaron más de 100.000 personas, lo que se considera puro crowdfunding.

De modo que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas ponen en contacto a promotores inmobiliarios que buscan financiación para sus proyectos con inversores que buscan diversificar su cartera sin comprometer grandes sumas de dinero. El crowdfunding inmobiliario, también conocido como crowdfundización inmobiliaria o crowdfunding de bienes raíces, es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión colectiva donde varias personas aportan pequeñas cantidades de dinero para financiar un proyecto inmobiliario: desde la compra de un edificio hasta la reforma de un local o la construcción de viviendas nuevas. Es una forma de financiar proyectos inmobiliarios a través de la colaboración de varios inversores que complementa a la financiación bancaria de toda la vida. El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor.

Este modelo ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Para los promotores de proyectos inmobiliarios, este método de financiación ofrece una alternativa viable y flexible para obtener los recursos necesarios. El crowdfunding para proyectos de construcción ofrece una oportunidad única tanto para promotores como para inversores.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

Invertir en crowdfunding inmobiliario es sencillo y transparente. Todo gira alrededor de plataformas digitales especializadas, desde el inicio del proyecto hasta la obtención de beneficios. El crowdfunding inmobiliario te permite participar en proyectos inmobiliarios sin necesidad de comprar una vivienda completa ni encargarte de su gestión. Funciona de forma muy sencilla:

El Proceso para el Promotor

El proceso comienza cuando un promotor (por ejemplo, una empresa constructora o un particular con experiencia) presenta su proyecto en una plataforma especializada para obtener una parte del capital necesario. En la plataforma, el promotor detalla la ubicación, la rentabilidad anualizada esperada, los plazos, los riesgos y el uso previsto del dinero.

1. Evaluación y Publicación del Proyecto: La plataforma realiza una revisión exhaustiva (due diligence) de la viabilidad financiera, legal y técnica del proyecto. Si el proyecto es sólido, se publica en la web para que los inversores puedan ver los detalles y decidir si quieren participar.
2. Objetivo de Financiación: Se establece un importe objetivo y un plazo para reunir el dinero necesario.
3. Recaudación de Fondos: A medida que los inversores realizan sus aportaciones, la plataforma irá acumulando los fondos hasta alcanzar el objetivo fijado. Cuando se alcanza el objetivo de financiación, el promotor recibe los fondos y se compromete a ejecutar el proyecto según lo acordado. Si no se alcanza, el dinero se devuelve a los inversores sin coste.
4. Ejecución y Liquidación: Con los fondos asegurados, el promotor inicia la fase de ejecución del proyecto. Una vez finalizado el proyecto, el promotor procederá con la entrega y liquidación. Es esencial que el proyecto cumpla con todas las regulaciones locales y nacionales. El ‘crowdfunding’ puede ser perfectamente aplicable, también, a la adquisición de solares y a su posterior construcción.

¿Cómo Participar como Inversor?

Participar en un crowdfunding inmobiliario es un proceso accesible y online:

1. Elige una Plataforma de Confianza: Elige una plataforma de confianza registrada y regulada por la CNMV (esto es clave para tu seguridad).
2. Regístrate y Verifica tu Identidad: Todo el proceso es online, facilitando el acceso.
3. Consulta los Proyectos Activos: Revisa la documentación, estudia la rentabilidad, los plazos y los posibles riesgos de cada oportunidad. Tú decides en qué proyecto invertir.
4. Decide Cuánto Invertir: Puedes empezar desde importes bajos, normalmente desde 50 € o 500 €.
5. Formaliza la Inversión: La inversión se realiza online en menos de 5 minutos, y la plataforma te informará periódicamente del avance del proyecto. Tú no haces nada más: ni papeleo, ni impuestos, ni hablar con inquilinos o promotores. Es como si fueras socio silencioso del proyecto.
6. Recibe tus Beneficios: Cuando el proyecto termina (por ejemplo, se vende el edificio), recibes tu parte proporcional de los beneficios y el capital invertido. El dinero se ingresa en tu cuenta de usuario y puedes reinvertirlo o retirarlo. Cuando el proyecto llega a su fin (venta de la vivienda, devolución del préstamo, etc.), recibes tu capital inicial más los beneficios generados, según el modelo (plusvalía o intereses).

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Existen diferentes tipos de crowdfunding inmobiliario según la relación entre el inversor, el promotor y el proyecto. Estos son los más habituales:

• Equity Crowdfunding: Inviertes como socio, obteniendo una participación en la sociedad que posee el activo inmobiliario. Tu rentabilidad depende del éxito del negocio (venta, alquiler, plusvalías). En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción.
• Lending Crowdfunding (Crowdlending): Actúas como prestamista, es decir, aportas dinero a cambio de recibir intereses fijos, como si fuera un préstamo directo al promotor. Al finalizar, recuperas el capital más los intereses pactados. En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un préstamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
• Revenue Sharing: Aunque es menos común, aquí los participantes reciben una parte de los ingresos que genera el activo (por ejemplo, alquileres mensuales), en vez de esperar a la venta final.

La clave está en leer bien las condiciones de cada proyecto, porque el tipo de crowdfunding inmobiliario determina los plazos, la liquidez y los riesgos asociados. La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción.

Regulación del Crowdfunding Inmobiliario

Lo primero y más importante es elegir siempre plataformas reguladas por la CNMV u organismos europeos equivalentes para asegurar transparencia y protección legal. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503.

Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo. Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés). Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia.

La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión.

Ventajas y Desventajas de Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

Antes de lanzarte a invertir en crowdfunding inmobiliario, conviene tener en cuenta algunos puntos esenciales para tomar decisiones informadas y evitar sorpresas. Es fundamental leer toda la documentación del proyecto y comprender los plazos y riesgos involucrados. Recuerda que todas las plataformas presentan cifras estimadas, por lo que los resultados finales pueden variar según las condiciones del mercado y la ejecución del proyecto.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

• No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir. Permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros.
• Facilita el acceso a la inversión en el sector: ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
• Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
• Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
• Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
• Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
• Contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades.
• La rentabilidad, muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio. La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual.

Riesgos y Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario

Como cualquier inversión, no está exenta de riesgos que debes valorar. Analizar estos factores con calma te permitirá invertir con mayor tranquilidad y seguridad. No obstante, este método de inversión también conlleva algunas desventajas:

• Riesgos de Ejecución: Puede haber retrasos en las obras que afecten a la rentabilidad o al plazo de devolución.
• Riesgos de Mercado: Si los precios de la vivienda bajan o hay menos demanda, los beneficios pueden reducirse.
• Riesgo de Liquidez: Tu dinero no estará disponible hasta que el proyecto finalice, ya que tu dinero suele quedar inmovilizado meses o años hasta que acaba el proyecto. Es una inversión ilíquida, es decir, que no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina.
• Riesgo del Promotor o Cambios Regulatorios: Existe el riesgo propio del promotor o cambios en la regulación.
• Plazo de Inversión: Otra posible desventaja es el plazo, que suele promediar los 24 meses.
• Pérdida de Capital: Como toda inversión, el crowdfunding inmobiliario no está exento de riesgos: pese a todas las precauciones, el inversor podría perder capital. Los resultados finales pueden variar y existe la posibilidad de perder dinero.
• Garantías Limitadas: Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
• Incertidumbre Regulatoria: Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que puede generar incertidumbre.
• Riesgo de Blanqueo de Dinero: En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.

Una regla de oro es la diversificación, ya que es mejor repartir pequeñas cantidades entre varios proyectos para reducir el impacto si alguno no cumple lo previsto.

Tributación del Crowdfunding Inmobiliario

Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Actualmente, las plataformas más usadas en España son: