Crowdfunding Inmobiliario: Una Guía Completa para Inversores

El sector inmobiliario es uno de los que tradicionalmente ha ofrecido mayor rentabilidad, como demuestran los informes que reflejan la continua subida en los precios de las viviendas. Para hacer más accesible la inversión en activos inmobiliarios, en los últimos años han proliferado plataformas y compañías que permiten invertir pequeñas cantidades en proyectos. A esto se le conoce como 'crowdfunding' inmobiliario, un sistema de inversión colectiva que democratiza el acceso a un mercado tradicionalmente reservado a perfiles con alto poder adquisitivo.

Este artículo ofrece una guía clara, práctica y actualizada sobre el crowdfunding inmobiliario en España, explicando qué es, cómo funciona, los tipos de inversión que existen, sus principales riesgos, ventajas y su tratamiento fiscal. El objetivo es que cualquier inversor conozca las oportunidades, los riesgos y las implicaciones fiscales antes de decidir dónde colocar su dinero.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario y cómo funciona?

El 'crowdfunding' inmobiliario, también conocido como Financiación Participativa, es un modelo de inversión colectiva donde varios inversores aportan pequeñas cantidades de dinero a proyectos empresariales, inmobiliarios o personales a cambio de una rentabilidad o participación. Este sistema se realiza de manera totalmente online a través de las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP) o a través de Startup Proptech.

El 'crowdfunding' inmobiliario lo realizan 'startups proptech', cuya función es hacer de intermediarios entre el promotor de un proyecto inmobiliario que busca financiación y pequeños inversores que quieren buscar rentabilidad en este sector.

Funciona del siguiente modo:

• Una plataforma de crowdfunding inmobiliario sube a su aplicación móvil o a su web proyectos inmobiliarios que estiman atractivos.
• Los interesados escogen un proyecto en el que quieran invertir. Generalmente, la cantidad mínima es de 50 euros, aunque depende de la compañía y el proyecto.
• Se puede llevar a cabo la inversión a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Además, puede realizarse con una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para ejecutar el proyecto.
• Todo funciona 100% online, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.

Invertir en crowdfunding permite participar en proyectos empresariales o inmobiliarios desde pequeñas cantidades de dinero. En pocas palabras: tú aportas capital a un proyecto, y a cambio recibes intereses, participaciones o una rentabilidad futura.

PSFP vs. Startup Proptech: Entendiendo las Diferencias

• Las (PSFP) actúan únicamente como intermediarias: conectan inversores con promotores, analizan proyectos, gestionan la documentación y facilitan la inversión, pero no son promotores ni prestatarios.
• Por otro lado, algunas startups Proptech sí pueden actuar como promotoras o prestatarias del proyecto, gestionando directamente la inversión y asumiendo el papel activo en la financiación, sin la figura de intermediación.

RECUERDA: El crowdfactoring y las startup proptech no están sujetas a regulación por parte de la CNMV.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Aunque se habla de crowdfunding como un todo, no todas las modalidades sirven para invertir. Dependiendo del tipo de proyecto, la financiación puede adoptar distintas modalidades. Entre las más comunes se encuentran:

1. Crowdfunding (Equity)

En este tipo de inversión, los inversores adquieren participaciones o acciones de una sociedad creada específicamente para financiar un proyecto concreto, normalmente inmobiliario. Su rentabilidad proviene de la plusvalía generada cuando el activo -por ejemplo, un edificio, local o vivienda- se vende con ganancia.

Este modelo se conoce como inversión en proyectos de plusvalía o crowdequity. Los inversores se convierten en socios de esa sociedad a través de sus aportaciones de capital. La participación otorga a los inversores derechos proporcionales a su inversión dentro de la sociedad, incluyendo el voto en determinadas decisiones de la Junta de Accionistas, aunque la gestión recae en el promotor.

Este tipo de inversiones suelen tener plazos más largos, entre 24 y 30 meses, y presentan tanto un potencial de rentabilidad más elevado como un riesgo mayor. El beneficio no está garantizado y depende de que el proyecto alcance los resultados previstos. Si la operación no alcanza los objetivos previstos, los inversores pueden llegar a perder parte o la totalidad de su inversión, lo que hace fundamental una correcta diversificación.

2. Crowdlending (Préstamo)

Los inversores prestan su dinero a empresas o particulares a cambio de un interés fijo o variable. Aquí los inversores actúan como prestamistas, y las operaciones pueden tener garantía hipotecaria o personal. La duración media varía entre 12 y 18 meses, con rentabilidades predecibles y riesgo moderado.

La relación entre el inversor y la plataforma se formaliza mediante un contrato de mandato. En caso de incumplimiento o impago, la plataforma puede ejecutar la garantía sobre el bien financiado o sobre los avales adicionales establecidos. Los inversores no participan en los beneficios del proyecto, ya que el retorno se limita al interés acordado.

El crowdlending se emplea especialmente en proyectos que cuentan con cierta solvencia económica pero no desean o no pueden acceder a la financiación bancaria tradicional.

3. Crowdfunding Tokenizado Startup Proptech

El crowdfunding inmobiliario a través de startups PropTech combina el modelo de inversión colectiva con la aplicación de tecnología al sector inmobiliario. Estas startups operan mediante plataformas digitales que canalizan la inversión hacia proyectos inmobiliarios. A diferencia de las plataformas reguladas como PSFP, en estos modelos no existe intermediación financiera supervisada, ya que las empresas suelen actuar directamente como promotoras, utilizando la plataforma como canal propio de financiación.

En algunos casos se utiliza tecnología blockchain, no como una tokenización plenamente reconocida desde el punto de vista legal, sino principalmente como un registro contable o de trazabilidad. El objetivo de estas iniciativas es democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.

Otros tipos de crowdfunding

• Crowdfunding de donación: Consiste en pequeñas donaciones de muchos usuarios y es habitual en el ámbito de la música, los videojuegos y proyectos tecnológicos innovadores.
• Crowdfunding de recompensa: Aportas dinero a un proyecto a cambio de algún tipo de recompensa que puede ser desde una cena con el cantante del grupo que quiere lanzar su disco hasta una primera edición del videojuego que se está financiando con crowdfunding.
• Crowdfactoring (Adelanto de Facturas): Las empresas obtienen liquidez inmediata adelantando facturas pendientes de cobro. Los inversores financian ese adelanto y reciben intereses al vencimiento. Es una inversión a corto plazo, de entre 30 y 145 días, que no está regulada por la CNMV.

El Crowdfunding Inmobiliario en España: Regulación y Cifras

El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'. En España, las PSFP están supervisadas por la CNMV, lo que aporta un marco regulatorio que busca proteger al inversor y garantizar la transparencia en las operaciones.

La regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios. Por su parte, no hay límite de inversión para los inversores profesionales o acreditados, ya que estas entidades suelen tener el respaldo de un fondo de capital.

Cifras del sector

Según datos de Statista, se destinaron en 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del 'crowdfunding' en Europa. Por otro lado, según la consultora inmobiliaria Facts Factors, se estima que el volumen de negocio global del 'crowdfunding' inmobiliario llegará a los 1,07 billones de dólares en 2028.

Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global. Cada vez más gente se va a sumar. El presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales.

¿Qué tan rentable es el 'Crowdfunding' Inmobiliario?

La respuesta a esta pregunta depende del proyecto y de su éxito, así como de la situación del mercado. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12% anual. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto. Depende mucho del tipo y del proyecto. De forma orientativa, crowdlending e inmobiliario suelen anunciar rentabilidades objetivo entre el 8% y el 15% anual. También hasta el 20% incluso, pero depende muchísimo de la inversión y del tipo de proyecto financiado.

Es fundamental elegir plataformas reguladas por la CNMV y con proyectos auditados. El riesgo puede implicar retrasos, menor rentabilidad o, en casos extremos, pérdidas parciales. Para estimar la rentabilidad, pueden contemplarse tres escenarios: favorable, moderado o desfavorable, según los costes y evolución del proyecto.

Habrá algunos proyectos que alcancen con éxito dobles dígitos, otros que se quedarán por el camino. Has de tener esto muy en cuenta antes de invertir en ello. Y por supuesto, tener en cuenta que rentabilidades pasadas nunca garantizan futuras.

Ventajas del 'Crowdfunding' Inmobiliario

Estas son las principales ventajas de este método de inversión en el sector inmobiliario:

• No se necesita disponer de un gran capital para empezar a invertir: Permite participar en proyectos de alto valor con cantidades moderadas, desde 50 o 100 euros.
• Facilita el acceso a la inversión en el sector: Ya no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales, democratizando el acceso a la inversión inmobiliaria.
• Diversificación: Permite invertir en varios proyectos cantidades pequeñas para diversificar aún más, lo que reduce el riesgo de quiebra total.
• Procesos online y ágiles: Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión), todo de forma online sin desplazamientos.
• Disminución de costes financieros: Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
• Inversión internacional: Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
• Gestión simplificada: El inversor no necesita preocuparse por la selección del inmueble, la reforma, la comercialización o la gestión del alquiler.
• Información y transparencia: La mayoría de plataformas ofrecen informes periódicos, actualizaciones del estado de la inversión y análisis detallados del mercado.
• Regulación: Las garantías del crowdfunding inmobiliario no paran de crecer, investigaciones del Banco de España, informes de PWC, Fotocasa, etc. reflejan un crecimiento de esta práctica y a su vez de la rentabilidad del mercado inmobiliario.

Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Como toda inversión, tiene su riesgo asociado. Este método de inversión también conlleva algunas desventajas:

• Pérdida de capital: Puedes perder parte o todo tu capital, especialmente en proyectos empresariales.
• Poca liquidez: Es una inversión poco líquida: no puedes vender fácilmente tu participación como harías con una acción en bolsa. Tu dinero suele quedar inmovilizado meses o años hasta que acaba el proyecto.
• Garantías y seguros limitados: Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
• Dependencia del éxito del proyecto: Tu rentabilidad depende directamente del éxito del proyecto. Retrasos, sobrecostes o una mala gestión pueden afectar de lleno al resultado final.
• Novedad de la actividad: Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que puede generar incertidumbre.
• Riesgo de ejecución: Retrasos en las obras que afecten a la rentabilidad o al plazo de devolución.
• Riesgos de mercado: Si los precios de la vivienda bajan o hay menos demanda, los beneficios pueden reducirse.
• Riesgo del promotor: El resultado depende directamente de la solvencia y experiencia del promotor encargado del proyecto.
• Ningún proyecto garantiza retornos fijos: Las previsiones son estimaciones basadas en escenarios probables, pero no certezas.

Por eso, el crowdfunding no debería ser el núcleo de una cartera, sino un complemento para perfiles que toleran bien el riesgo. No es recomendable tener toda una cartera solo en este tipo de inversiones, ya que no estaría plenamente diversificada.

Quiebra de plataformas de crowdfunding y tokenización inmobiliaria

Uno de los mayores temores del inversor es qué ocurre si la plataforma desaparece o entra en concurso de acreedores, tanto en modelos de crowdfunding inmobiliario como en plataformas de tokenización a través de startup proptech.

Es importante entender que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen actuar como meros intermediarios entre inversores y promotores. Sin embargo, en el caso de las startups proptech que operan mediante tokenización inmobiliaria, la estructura puede ser diferente, ya que en algunos casos la propia plataforma puede actuar como promotor o prestatario del proyecto.

Esto implica que, a diferencia del modelo tradicional de PSFP, donde existe una separación clara de roles, en la tokenización puede existir una mayor integración entre plataforma y proyecto, lo que puede modificar el nivel de exposición y dependencia del inversor. En cualquier caso, su quiebra no implica automáticamente la pérdida del capital, pero sí puede afectar a la gestión, seguimiento y recuperación de la inversión.

¿Cómo Tributa el Crowdfunding Inmobiliario?

Para personas físicas, las ganancias se consideran rendimientos de capital mobiliario y tributan en la base de ahorro del IRPF. La tributación varía según el importe de las ganancias, con tipos impositivos que van desde el 19% hasta el 28%.

A continuación, se presenta una tabla orientativa con los tipos impositivos aplicables en la base del ahorro del IRPF para personas físicas:

Cómo Elegir una Plataforma de Crowdfunding Inmobiliario

Las oportunidades de crowdfunding se presentan a través plataformas y no todas funcionan igual. El papel de estas plataformas de crowdfunding es doble. Por un lado, actúan como marketplace en el que encontrar proyectos para financiar y, por otro lado, se encargan de filtrar los proyectos. Las diferencias como inversor van desde el tipo de proyectos que presentan hasta las comisiones que cobran por trabajar en la plataforma.

Lo primero y más importante es elegir siempre plataformas reguladas por la CNMV u organismos europeos equivalentes para asegurar transparencia y protección legal. Además, es fundamental leer toda la documentación del proyecto y comprender los plazos y riesgos involucrados. Una regla de oro es la diversificación, ya que es mejor repartir pequeñas cantidades entre varios proyectos para reducir el impacto si alguno no cumple lo previsto. También hay que considerar la liquidez, y no olvides informarte sobre la fiscalidad de los beneficios.

Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en España

Entre las más conocidas se encuentran Fellow Funders, junto a otras como Urbanitae, Civislend o Housers. Todas permiten invertir en proyectos inmobiliarios desde importes reducidos, aunque con distintos modelos, plazos y niveles de riesgo.

• Urbanitae: Son muy estrictos con el proceso de selección de proyectos, priorizando «calidad a cantidad». Permite inversiones desde los 500 euros.
• Housers: Es la plataforma de crowdfunding inmobiliario más grande en España y se enfoca en proyectos residenciales y comerciales. Permite inversiones desde los 50 euros. Ofrece la posibilidad de vender participaciones en un mercado secundario.
• Inveslar: Modelo Lending Préstamo Fijo con inversión entre 3 meses y 10 años. Tienen un servicio de venta de propiedades, estando ya algunas alquiladas para que directamente pases a cobrar dividendos.
• Wecity: Destaca en las tendencias de búsqueda en Google.
• Equito: Plataforma más reciente con un modelo de tokens.

Factores clave antes de invertir en crowdfunding inmobiliario

Antes de invertir en cualquier proyecto de crowdfunding inmobiliario, es importante aplicar una serie de criterios de análisis que permiten reducir riesgos y tomar decisiones más acertadas.

• Revisar bien las condiciones de la financiación: Es importante que las repases antes de invertir, ya que pueden existir pequeñas diferencias como el tener que permanecer durante un periodo de tiempo invertido o gastos ocultos por la venta de las participaciones.
• Inversiones poco líquidas: Tardarás en recuperar el dinero. Cuando inviertes en una start up o en una pyme vender las participaciones puede llevarte algo más de tiempo.
• Diversificar y limitar tu riesgo: No limites tu apuesta a un solo proyecto. Hay plataformas en las que podrás invertir desde 50 euros.
• Evaluar bien los proyectos: Entre los factores que debes tener en cuenta figuran:
  • El equipo gestor y fundador: La figura de los fundadores es clave en una startup.
  • La idea de negocio y su viabilidad: Hay grandes ideas de negocio que son monetizables de forma inmediata y otras que pueden llegar a serlo en el futuro.
• Transparencia en crowdfunding inmobiliario: normativa vs realidad: Es fundamental entender qué exige realmente la ley y hasta qué punto las plataformas cumplen con esos estándares en la práctica.