El Crowdfunding Inmobiliario en Europa: Una Vía de Inversión en Auge

El crowdfunding inmobiliario, un modelo de inversión colaborativa, permite a diversos inversores aportar capital para financiar proyectos en el sector inmobiliario. La subida de precios de la vivienda y la inflación son factores que han impulsado a modelos de inversión alternativa a las tradicionales.

El crowdfunding inmobiliario surgió a principios del siglo XXI como una alternativa innovadora al financiamiento tradicional de proyectos inmobiliarios. Se presenta como una solución innovadora y accesible con una gama más amplia de candidatos a la inversión.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario y Cómo Funciona?

El crowdfunding inmobiliario es un método de financiación participativa donde la adquisición de propiedades se realiza de forma conjunta entre varios inversores a cambio de una rentabilidad. Esto permite a los pequeños inversores adentrarse en el sector del ladrillo a un coste reducido.

Funcionamiento del Crowdfunding Inmobiliario

Por lo general, las plataformas de crowdfunding inmobiliario siguen el siguiente proceso:

1. El portal publica un proyecto inmobiliario (por ejemplo, comprar una casa, reformarla, alquilarla durante 3 años y, después, venderla).
2. Los inversores registrados en la plataforma pueden acceder a toda la información del proyecto y, si les interesa, participan.
3. Con todas las aportaciones se completa la financiación, procediendo a la compra del inmueble y, si es necesario, a su reforma.
4. La promotora del proyecto gestiona la explotación de la propiedad de acuerdo a las condiciones y objetivos propuestos.
5. Los rendimientos se repartirán entre los inversores de forma proporcional al capital aportado.

La plataforma de crowdfunding inmobiliario actúa como intermediaria entre el operador inmobiliario (promotor o comerciante de bienes) y los inversores. Selecciona los proyectos que presentará tras un análisis exhaustivo del mismo y del promotor, realizado por un equipo de auditoría.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

• Democratización del acceso a las inversiones: Permite acceder a proyectos de gran envergadura, usualmente reservados para inversores institucionales, con montos de inversión relativamente accesibles.
• Generación de ingresos pasivos: Los inversores reciben rendimientos proporcionales a su capital.
• Diversificación del portafolio: Posibilidad de invertir en diversos proyectos inmobiliarios simultáneamente y situados en diferentes países.
• Rentabilidad a corto plazo: Los retornos de inversión son relativamente cortos, generalmente en períodos que van de 6 a 24 meses.
• Menor compromiso de gestión: El inversor no interviene en el desarrollo del proyecto, la organización de los trabajos, la remuneración de los proveedores, el seguimiento de la obra ni la venta de los bienes inmuebles involucrados en el programa de construcción o renovación.
• Acceso a diferentes tipos de proyectos: Permite llevar a cabo todo tipo de proyectos y operaciones inmobiliarias, incluyendo la construcción, la renovación, la mejora energética de la vivienda, el viager o el alquiler.

Los rendimientos propuestos en las ofertas de crowdfunding inmobiliario, aunque varían de un proyecto a otro, son a menudo superiores a los de las cuentas de ahorro actuales o incluso a las soluciones de seguros de vida en fondos en euros.

Riesgos Asociados al Crowdfunding Inmobiliario

Invertir en crowdfunding inmobiliario presenta ciertos riesgos, como cualquier inversión, y los inversores deben ser conscientes de ellos antes de participar en un proyecto:

• Riesgo de pérdida de capital: Las inversiones inmobiliarias siempre conllevan el riesgo de pérdida de capital (total o parcial).
• Riesgo de no obtener el rendimiento esperado: No hay garantía de obtener el rendimiento dinerario esperado.
• Riesgo de falta de liquidez: Las inversiones en crowdfunding inmobiliario pueden tener una liquidez limitada.
• Riesgos del mercado inmobiliario: Las variaciones del mercado, los cambios económicos o las crisis pueden afectar la demanda, el valor y la rentabilidad de los bienes inmuebles.
• Retrasos imprevistos: Los proyectos inmobiliarios pueden estar sujetos a retrasos debido a problemas con permisos, condiciones meteorológicas, dificultades de construcción, etc.
• Cambios fiscales: Antes de que termine la duración de una inversión, pueden imponerse nuevas reglas fiscales a los rendimientos obtenidos.

Es crucial para los inversores realizar una diligencia debida, comprender los riesgos específicos de cada proyecto, diversificar sus inversiones y elegir plataformas de crowdfunding inmobiliario reputadas. Para asegurar el préstamo en caso de incumplimiento, la plataforma de crowdfunding inmobiliario se encarga de tomar garantías que permitan cubrir el préstamo si el operador inmobiliario no cumple con sus compromisos. La hipoteca es una garantía real.

El Crowdfunding Inmobiliario en Europa

En los últimos años, el crowdfunding inmobiliario se ha convertido en una de las principales alternativas de inversión inmobiliaria en Europa. En 2023, el crowdfunding inmobiliario en la Unión Europea (UE) creció un 8% anual, hasta alcanzar los 2.600 millones de euros.

El importe medio recaudado por proyecto de crowdfunding basado en préstamos (crowdlending) fue de aproximadamente 15.000 euros, mientras que los proyectos de deuda y equity promediaron 53.000 € y 46.000 €, respectivamente.

Francia es el mayor mercado por volumen, seguido de Alemania e Italia. El sector con mayor financiación vía crowdfunding en la UE durante 2023 fue el sector de los servicios profesionales, científicos y técnicos, que recaudó 390 millones de euros, es decir, un tercio del total recaudado.

Panorama por Países

España

Actualmente, en España operan alrededor de 15 plataformas de crowdfunding inmobiliario. El sector cerró 2022 con una inversión de nada menos que 17.625 millones de euros, lo que supone un 38% más respecto a 2021.

• Urbanitae: Una de las mayores plataformas de crowdfunding inmobiliario de Europa que ofrece a los inversores la posibilidad de invertir en propiedades en alquiler, comprar participaciones en proyectos de promoción y conceder préstamos a promotores inmobiliarios.
• Civislend: Plataforma española de crowdlending que conecta promotores inmobiliarios con inversores en busca de altos rendimientos.
• Segofinance: Empresa de inversión alternativa con una división dedicada al crowdfunding inmobiliario, SEGO Real Estate.
• Housers: Primera plataforma de crowdfunding inmobiliario en instalarse en España.

Francia

En Francia operan más de 30 plataformas de crowdfunding inmobiliario.

• ClubFunding: El mayor crowdfunding inmobiliario en la UE, a través del cual se recogieron mil millones de euros para más de 6.800 proyectos.
• Anaxago: Permite invertir en muchos activos diferentes, principalmente bienes raíces, y recaudó más de 900 millones de euros.
• Raizers: Un actor importante en el crowdfunding inmobiliario europeo que ofrece la posibilidad de invertir en programas inmobiliarios cuidadosamente seleccionados.
• FundImmo: Sus inversores han concedido más de 300 millones de euros en préstamos para proyectos inmobiliarios con una rentabilidad media anual del 9%.
• Lendopolis: La mayor plataforma de crowdfunding inmobiliario centrada en proyectos de energías renovables.

Alemania

En Alemania operan más de 20 plataformas de crowdfunding inmobiliario. Podemos encontrar diferentes inversiones "buy to let" que permiten invertir en propiedades que serán alquiladas, y "buy to sell" que ofrecen inversiones en proyectos de desarrollo.

• PlanetHome Investment
• Bergfurst
• Zinsbaustein
• Engel & Volkers Digital Invest
• BonafideInvestment
• Exporo

Italia

En Italia operan alrededor de 20 plataformas de crowdfunding inmobiliario, y el mercado experimentó un crecimiento del 17% en 2023.

• Recrowd: Los inversores minoristas invirtieron más de 100 millones de euros a través de esta plataforma.
• Rendimentoetico: Más de 33.000 personas han invertido en el sector inmobiliario italiano a través de ella.
• Trusters: Los inversores han invertido en más de 300 proyectos inmobiliarios en Italia.
• Walliance: Una de las mayores plataformas de crowdfunding inmobiliario que ofrece invertir en inmuebles italianos en forma de préstamos y capital, lo que significa que te conviertes en el propietario de un inmueble.

Reino Unido

En el Reino Unido operan más de 30 plataformas de crowdfunding inmobiliario. Las más grandes y mejores son:

• CrowdProperty
• Proplend
• Kuflink
• Loanpad

Países Bajos

En los Países Bajos operan más de 10 plataformas de crowdfunding inmobiliario.

• Benkey: Ha permitido que los inversores inviertan más de 900 millones de euros en inmuebles.
• Collin Crowdfund: Ha financiado 2.200 campañas inmobiliarias.
• Thuisborg: Compra viviendas y las alquila directamente al vendedor, permitiendo al vendedor recuperar el acceso a los activos.

Las Mejores Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario en Europa

Para maximizar los rendimientos y diversificar el portafolio de inversiones de manera efectiva, es fundamental tener una información completa y veraz, así como seleccionar plataformas adecuadas para elegir los mejores proyectos. Las inversiones inmobiliarias en crowdfunding generalmente están abiertas desde 50, 100 o 1000 € (esto varía según las plataformas), lo que las hace más fácilmente accesibles.

Urbanitae

Urbanitae es la plataforma líder en Europa de coinversión inmobiliaria, supervisada por la CNMV y el Reglamento Europeo de crowdfunding. Desde 2019 ha financiado varios cientos de proyectos por un volumen acumulado cercano de 580 millones de euros, y solo en 2025 transaccionó más de 280 millones. La compañía ofrece soluciones a medida para grandes patrimonios, institucionales y family offices. En 2024, los proyectos fuera de España supusieron el 18% de la financiación total de Urbanitae, con el objetivo de elevarlo al 25% en 2025. Se posicionó como líder en crowdfunding inmobiliario en Portugal, financiando el mayor proyecto de la historia del país con 5 millones de euros.

• Activos negociables: Brinda acceso a oportunidades inmobiliarias desde 500 euros, en promociones residenciales y activos terciarios. Posibilita la inversión directa en viviendas de obra nueva y segunda mano a través de Direct Investments.
• Comisiones: Urbanitae no aplica comisiones al inversor. La retribución se cobra al Vehículo de Propósito Especial (SPV) y se incluye el objetivo de financiación de cada proyecto.
• Regulaciones: Regulado por la CNMV y la normativa europea, con máximas garantías de seguridad y transparencia.
• Atención personalizada: A cada inversor se le asigna un gestor para resolver dudas.
• Transparencia: Información detallada de cada proyecto y informes mensuales.

Civislend

Civislend es una plataforma española de crowdlending que conecta promotores inmobiliarios con inversores en busca de altos rendimientos. Ha financiado decenas de proyectos inmobiliarios, con una rentabilidad media histórica en torno al 10% en proyectos finalizados.

• Activos negociables: Da acceso a oportunidades inmobiliarias desde 50 euros y cuenta con una rentabilidad esperada del 10% en periodos de inversión de 6 a 24 meses.
• Comisiones: Civislend aplica unas comisiones del 1% anual sobre saldo vivo. Sin embargo, no aplica comisiones de retirada ni de mantenimiento.
• Regulaciones: Opera bajo la supervisión de la CNMV como plataforma de financiación participativa, dentro del marco de la normativa europea aplicable al crowdlending inmobiliario.

Segofinance

SEGOFINANCE es una empresa de inversión alternativa con más de 14 años en el mercado. Para invertir en crowdfunding inmobiliario es necesario realizarlo a través de su división SEGO Real Estate.

• Activos negociables: Ha gestionado más de 250 millones de euros en diversas oportunidades de más de 45.000 inversores. Se estiman rentabilidades del 7-8% para operaciones de bajo riesgo y del 14-15% para aquellas con riesgo moderado.
• Comisiones: No se aplican comisiones al inversor. Estas recaen únicamente sobre el promotor y solo en caso de que la operación se financie con éxito.
• Regulaciones: Supervisado por la CNMV y registrado en la Autoridad Europea de Supervisión de Valores y Mercados (AEVM), este servicio se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo.

Housers

Housers.com es una empresa española de crowdfunding inmobiliario con más de 10 años de experiencia en el sector. Ha captado más de 160 millones de euros a través de más de 459 proyectos financiados, y cuenta con más de 146.200 usuarios registrados. La inversión mínima es de 300 euros.

• Activos negociables: Sus activos presentan una rentabilidad media estimada del 8,44%, aunque la rentabilidad media real conseguida es del 9,44%.
• Comisiones: Cobra al promotor una comisión máxima del 10% (media del 8%) si el proyecto se financia. Los inversores Housers Premium pagan comisión por uso de la plataforma, mientras que la comisión de los inversores Básicos es de 2,5 euros al mes desde junio de 2021.
• Regulaciones: Autorizado y regulado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
• Varias modalidades de inversión: Permite participar en proyectos de diversa índole y renuevan sus oportunidades con frecuencia.
• Seguimiento: Desde el área privada se puede analizar la evolución de los proyectos.

Wecity

Wecity, con más de 5 años de experiencia, opera con un equipo multidisciplinar y cuenta con el respaldo de destacadas empresas inmobiliarias. Ha financiado más de 150 millones de euros en más de 130 proyectos.

• Activos negociables: Rentabilidad media histórica superior al 12% desde su lanzamiento.
• Comisiones: Wecity no aplica comisiones a los inversores.

Evoestate

Evoestate es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de origen estonio. Se encarga de seleccionar y lanzar los mejores proyectos de diversos países europeos.

• Diversificación: Se puede invertir desde solo 50 euros.
• Skin in the game: Los gestores de la plataforma también invierten su dinero en los proyectos que más les interesan.
• Venta anticipada: Evoestate compra la participación, aunque el inversor tendrá una penalización del 10%.

Estate Gurú

Estate Gurú es un referente en Europa que permite invertir en proyectos de Real Estate desde 50 euros. Con sede en Estonia, fue fundada en 2014.

• Buenas rentabilidades: El retorno medio es superior al 11%.
• Información completa: Destaca por su transparencia, proporcionando todos los datos de interés sobre el proyecto.
• Automatización: Es posible programar estrategias para automatizar las inversiones.

Brickstarter

Brickstarter es una plataforma centrada en los apartamentos turísticos. Adquieren viviendas en zonas de gran demanda vacacional, las reforman y las ponen en el mercado para su alquiler. La inversión mínima se sitúa en los 50 euros.

• Rentabilidad media: Es del 10%, aunque dependerá del éxito del proyecto.
• Bonificación: Del 5% de lo que se invierta hasta que finalice el proyecto.

Reinvest24

En Reinvest24 se pueden realizar inversiones inmobiliarias en proyectos residenciales o comerciales desde 100 euros. Actualmente cuentan con oportunidades en España, Letonia, Moldavia, Alemania y Lituania.

• Rentabilidad media neta: Del 14,8%, un indicador de rendimiento anualizado que incluye todos los proyectos finalizados.
• Transparencia: Información detallada de las propiedades y posibilidad de contactar con el equipo.
• Venta de acciones: Los inversores pueden poner a la venta sus acciones en cualquier momento.

Raizers

Raizers se posiciona como el socio privilegiado de promotores y profesionales de la construcción inmobiliaria que desean organizar campañas de recaudación de fondos, así como de inversores privados que buscan alternativas de financiación rentables. Los inversores pueden invertir en Raizers desde 1000 €.

• Rentabilidad: El tipo de interés es propuesto inicialmente por el promotor del proyecto y ajustado por RAIZERS tras una auditoría, reflejando el riesgo identificado y la duración del préstamo.
• Transparencia: Garantizan una total transparencia en los programas de financiación.
• Selección rigurosa: Ofrecen la posibilidad de invertir en programas inmobiliarios analizados y seleccionados minuciosamente.
• Criterios ESG: La selección de operaciones se basa en una matriz de evaluación que integra los criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza).
• Sin comisiones para el inversor: Raizers es remunerado por el operador y no por los inversores.

Tabla Comparativa de Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario

Para maximizar los rendimientos y diversificar el portafolio de inversiones de manera efectiva, es fundamental tener una información completa y veraz, así como seleccionar plataformas adecuadas para elegir los mejores proyectos. Las inversiones inmobiliarias en crowdfunding generalmente están abiertas desde 50, 100 o 1000 € (esto varía según las plataformas), lo que las hace más fácilmente accesibles, incluso para los inversores para quienes el sector inmobiliario no sería un objetivo inicial.