¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario Equity? Definición y Funcionamiento

El crowdfunding inmobiliario, también conocido como crowdfundización inmobiliaria o crowdfunding de bienes raíces, es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas reúnen a promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y a inversores que desean diversificar su cartera sin necesidad de grandes sumas de dinero.

En esencia, el crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy similar a cualquier otro tipo de crowdfunding, donde un grupo de personas aportan pequeñas cantidades de capital para apoyar colectivamente una causa o inversión mayor.

¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?

La idea básica detrás del crowdfunding no puede ser más sencilla: que muchas personas colaboren para sacar adelante un proyecto. El planteamiento es tan antiguo como el refrán "La unión hace la fuerza" y, de hecho, uno de los precedentes más claros del crowdfunding data de finales del siglo XIX. ¿Os suena la Estatua de la Libertad? Pues para erigirla fue necesaria una colecta en la que participaron más de 100.000 personas. Puro crowdfunding.

Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Esto es así por varias razones. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores.

De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley). En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.

El funcionamiento del crowdfunding inmobiliario es relativamente sencillo. A través de plataformas en línea, los promotores inmobiliarios publican proyectos en los que buscan financiación para su desarrollo. Estos proyectos pueden ser de diferentes tipos, como la construcción de viviendas, la rehabilitación de edificios históricos, el desarrollo de proyectos comerciales, entre otros.

Por otro lado, los inversores interesados en participar en estos proyectos pueden registrarse en las plataformas y examinar las oportunidades de inversión disponibles. Una vez que encuentran un proyecto que les interesa, pueden aportar fondos a cambio de una participación en el proyecto. Esta participación puede materializarse de diferentes formas, como la adquisición de acciones de la sociedad promotora o la obtención de derechos sobre los activos inmobiliarios.

Una vez que el proyecto alcanza la financiación necesaria, se pone en marcha y los inversores comienzan a recibir información periódica sobre su evolución. Dependiendo de la estructura del proyecto, es posible que los inversores reciban rendimientos periódicos derivados de los ingresos generados por el activo inmobiliario, así como una participación en las plusvalías obtenidas en caso de venta o refinanciación del proyecto.

Tipos de Crowdfunding Inmobiliario

Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding). La elección depende de los objetivos de inversión individuales, el horizonte temporal y la tolerancia al riesgo de cada inversor.

• Deuda Crowdfunding: Los inversores aportan fondos a cambio de recibir un interés fijo. Funciona como un préstamo para el promotor del proyecto. Los inversores prestan dinero al promotor del proyecto. Los inversores se posicionan como acreedores, y su retorno está fijado por el tipo de interés acrordado. Es una opción de menor riesgo en comparación con el crowdfunding capital.
• Equity Crowdfunding: Los inversores reciben una participación en la propiedad o proyecto inmobiliario. Las ganancias se obtienen a través de la revalorización de la propiedad o los ingresos por alquiler. El retorno se genera a través del aumento en el valor de la propiedad y/o de los ingresos por rentas. Los inversores se benefician de la apreciación del capital y de los ingresos generados. Asumen un gran riesgo ya que el retorno depende del éxito del proyecto.

Características del Crowdfunding Inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario posee características distintivas que lo diferencian de otras formas de inversión:

• Plataformas Especializadas: Existen plataformas en línea dedicadas exclusivamente al crowdfunding inmobiliario, donde se presentan diversos proyectos a los posibles inversores.
• Inversión Accesible: Permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario con montos de inversión más bajos en comparación con la inversión directa en bienes raíces.
• Diversificación de Cartera: Los inversores pueden diversificar sus inversiones participando en diferentes tipos de proyectos inmobiliarios en varias ubicaciones.
• Rentabilidad Potencial: Los proyectos inmobiliarios pueden ofrecer rentabilidades atractivas a través de la valorización de la propiedad o ingresos por alquileres.

¿Quién Regula el Crowdfunding Inmobiliario?

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.

Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario ofrece diversas ventajas tanto para los promotores inmobiliarios como para los inversores. Para los promotores, esta modalidad de financiación les permite acceder a una fuente de capital alternativa, diversificar sus fuentes de financiación y llegar a un mayor número de potenciales inversores. Además, el crowdfunding inmobiliario puede agilizar el proceso de financiación y reducir la dependencia de entidades financieras tradicionales.

Por su parte, los inversores pueden beneficiarse de varias ventajas al participar en proyectos de crowdfunding inmobiliario:

• Acceder a oportunidades de inversión inmobiliaria
• Ofrece la posibilidad de diversificar su cartera de inversiones, reduciendo el riesgo asociado a concentrar su capital en un solo activo.
• Es transparente y accesible para los inversores.
• Toma de decisiones informadas y seguir de cerca el desempeño de sus inversiones.

La primera es que permite acceder a oportunidades de inversión muy atractivas desde cantidades de dinero pequeñas, como 500 euros. Por eso mismo, contribuye a que muchos inversores puedan diversificar su cartera incorporando un sector estable y resistente a la inflación, como el inmobiliario, sin preocuparse de gestiones ni comprar propiedades. Y, por supuesto, la rentabilidad, muy superior a la de invertir en vivienda. En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio.

Desventajas y Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario

Entre las principales desventajas, hay que destacar que es una inversión ilíquida, es decir, que no podemos desprendernos de ella hasta que el proyecto termina. Otra posible desventaja es el plazo, que suele promediar los 24 meses.

Si bien el crowdfunding inmobiliario ofrece diversas ventajas, también conlleva ciertos riesgos que los inversores deben tener en cuenta:

• En primer lugar, es importante reconocer que las inversiones inmobiliarias están sujetas a riesgos inherentes, como la fluctuación del mercado inmobiliario, la posibilidad de retrasos en la ejecución de los proyectos o la variabilidad en los rendimientos esperados.
• Además, las plataformas de crowdfunding inmobiliario no están exentas de riesgos operativos y financieros por lo que es fundamental investigar y seleccionar cuidadosamente las plataformas en las que se participa, evaluando aspectos como su trayectoria, su modelo de negocio, sus mecanismos de control y su nivel de transparencia.
• También es importante considerar que la liquidez de las inversiones en crowdfunding inmobiliario puede ser limitada y requerir un mayor compromiso a largo plazo.
• Riesgo de pérdida total del capital: en este tipo de inversión, es posible perder todo o parte del capital invertido, aunque puedan existir ciertas garantías hipotecarias en algunos casos. De todos modos, debes tener claro que los importes invertidos no están cubiertos por el Fondo de Garantía de Inversiones (FOGAIN) ni por ninguna otra entidad equivalente.
• Riesgos asociados a la plataforma de crowdfunding: podría suceder que el marketplace de crowdfunding inmobiliario o la plataforma que elijas pudiera quebrar o ser fraudulenta.
• Riesgos regulatorios: el sector del crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo y no es descartable que pudiera verse afectado por cambios normativos a nivel nacional o internacional.

¿Cómo Participar en Crowdfunding Inmobiliario?

Si estás interesado en participar en el crowdfunding inmobiliario, hay algunas cosas que debes tener en cuenta:

• En primer lugar, es importante investigar y comprender las diferentes plataformas de crowdfunding inmobiliario disponibles. Cada plataforma puede ofrecer diferentes tipos de proyectos, estructuras de comisiones y niveles de riesgo, por lo que es fundamental elegir una plataforma que se alinee con tus objetivos y tolerancia al riesgo.
• Una vez que hayas seleccionado una plataforma, debes registrarte y completar cualquier requisito de verificación necesario.
• Una vez que estés listo para invertir, puedes explorar los proyectos disponibles en la plataforma y tomar decisiones informadas sobre dónde invertir tu dinero.

Es importante recordar que el crowdfunding inmobiliario conlleva ciertos riesgos, al igual que cualquier otra forma de inversión. Es posible que los proyectos no generen el rendimiento esperado o que ocurran eventos imprevistos que afecten negativamente al proyecto. Por lo tanto, es crucial realizar una diligencia debida exhaustiva antes de invertir y diversificar tu cartera para mitigar el riesgo.

Pasos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario

1. Elige tu plataforma de crowdfunding inmobiliario: Autorización de la CNMV o equivalente, Calidad de los proyectos, Opiniones, Tarifas y gastos
2. Date de alta: Registrarte como nuevo usuario en la plataforma, aportando una dirección de correo electrónico y, en algunos casos, un nombre de usuario. Completar un test de idoneidad. Algunas plataformas lo requieren para comprobar que comprendes los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario y que se trata de un producto adecuado para tu perfil.
3. Transfiere fondos
4. Selecciona proyectos de financiación participativa para tus inversiones inmobiliarias: Importe a financiar, Objetivo o finalidad del proyecto, Rentabilidad, Riesgo
5. Divide el importe que quieras invertir entre varios proyectos que cumplan tus criterios. Así, por ejemplo, en vez de invertir 2.000 € en una sola promoción, divídelo en partes iguales y destina 500 € a cuatro proyectos diferentes. Utiliza distintas plataformas de crowdfunding. Si vas a invertir una cantidad significativa, lo ideal es que también diversifiques en plataformas.

Recomendaciones Adicionales

• Diversifica tu cartera: Al igual que con cualquier tipo de inversión, es importante diversificar tu cartera de crowdfunding inmobiliario. No pongas todos tus recursos en un solo proyecto, sino considera participar en múltiples proyectos para distribuir tu riesgo.
• Evalúa la plataforma: Antes de invertir a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, investiga y evalúa la reputación y antecedentes de la plataforma. Asegúrate de que la plataforma cumpla con las regulaciones aplicables y tenga un historial sólido de proyectos exitosos.
• Analiza el proyecto: Antes de comprometer tu inversión, revisa cuidadosamente la información proporcionada sobre el proyecto. Evalúa la ubicación, el tipo de propiedad, el plan de negocios y las proyecciones financieras para asegurarte de que estás cómodo con los aspectos clave del proyecto.
• Considera tus objetivos y horizonte de inversión: Antes de invertir, considera tus objetivos financieros y el horizonte temporal de tu inversión. Algunos proyectos inmobiliarios pueden tener un horizonte de inversión más largo, por lo que es importante alinear tus expectativas con el plazo de desarrollo y venta del proyecto.
• Entiende los riesgos: Como con cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario conlleva ciertos riesgos. Asegúrate de entender los riesgos asociados con el proyecto y la inversión en bienes raíces en general, y considera buscar asesoramiento profesional si es necesario.

En Resumen

En resumen, el crowdfunding inmobiliario ha revolucionado la forma en que las personas invierten en bienes raíces, democratizando el acceso a oportunidades de inversión de calidad. Aunque tiene ventajas y desventajas, su crecimiento continuo muestra que es una tendencia que ha llegado para quedarse, y va a más.

El crowdfunding inmobiliario es una forma innovadora de inversión que ha ganado popularidad en los últimos años. Permite a los inversores participar en proyectos inmobiliarios de una manera accesible y rentable.

Así que podemos definir el crowdfunding inmobiliario como un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de personas (los inversores) financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales, como Urbanitae.