Tratamiento contable de la edificación en terrenos propios para PYMES

La normativa contable tras la aprobación del Plan General de Contabilidad (PGC) mediante el Real Decreto 1514/2007, y su adaptación específica para Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES) por el Real Decreto 1515/2007, establece criterios precisos para el registro de activos. En el caso de entidades que realizan edificaciones sobre terrenos de su propiedad, el tratamiento contable debe basarse en la norma de registro y valoración del inmovilizado material.

Clasificación y valoración inicial

Los terrenos y los edificios son activos independientes y se contabilizarán por separado, incluso si han sido adquiridos de forma conjunta. Los edificios tienen una vida útil limitada y, por tanto, son activos amortizables, mientras que los terrenos tienen una vida ilimitada y no se amortizan.

• Precio de adquisición: Incluye el importe facturado por el vendedor y todos los gastos adicionales hasta su puesta en condiciones de funcionamiento, tales como impuestos indirectos no recuperables, gastos de acondicionamiento, tasas inherentes a la construcción y honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra.
• Coste de producción: Para elementos construidos por la propia empresa, se añade al precio de adquisición de las materias primas y consumibles los costes directamente imputables y una parte razonable de los costes indirectos necesarios para la puesta del activo en condiciones operativas.

Capitalización de gastos financieros y de construcción

De acuerdo con la norma de registro y valoración, en los inmovilizados que necesiten un periodo de tiempo superior a un año para estar en condiciones de uso, se incluirán en el precio de adquisición los gastos financieros devengados antes de dicha puesta en condiciones, ya sean específicos o genéricos. Es decir, los gastos realizados durante el ejercicio con motivo de las obras y trabajos que la empresa lleva a cabo para sí misma se cargarán en las cuentas del grupo 6, abonando a cuentas del subgrupo 73 para imputarlos al inmovilizado.

Tratamiento de los terrenos e inversiones inmobiliarias

Es fundamental distinguir dónde figuran los inmuebles en el balance:

1. Subgrupo 21: Inmuebles destinados al uso en la producción, suministro de bienes o fines administrativos (fábricas, oficinas).
2. Subgrupo 22: Inversiones inmobiliarias poseídas para obtener rentas o plusvalías de forma independiente a la actividad fabril o productiva.

Los terrenos y edificios cuyos usos futuros no estén determinados en el momento de su incorporación al patrimonio de la empresa se calificarán inicialmente como inversión inmobiliaria. Si la empresa inicia una obra encaminada a una transformación sustancial con la intención de venderlo, el inmueble se reclasificará; no obstante, si se decide enajenar sin obra sustancial, se seguirá considerando inversión inmobiliaria.

Consideraciones sobre anticipos

Las cantidades entregadas a cuenta de adquisiciones futuras de bienes del inmovilizado material se registrarán en la cuenta 239. Cuando se pueda identificar un componente financiero en la operación, se reconocerá el correspondiente ingreso financiero conforme se devengue, utilizando el tipo de interés incremental del proveedor. El anticipo se dará de baja cuando los elementos del inmovilizado material se incorporen, en curso o terminados, al patrimonio de la empresa.

Ejemplo de asiento para anticipos:

Al entregar el anticipo:

(239) Anticipos para inmovilizaciones materiales
(472) Hacienda Pública, IVA soportado
    a (572) Bancos

Amortización y deterioros

La amortización debe reconocerse de forma sistemática en función de la vida útil de los bienes, atendiendo al desgaste por funcionamiento, uso o disfrute. Se debe aplicar la técnica de amortización "por componentes" para cada elemento significativo. En el caso de reconocer pérdidas por deterioro, en los ejercicios siguientes se ajustarán las dotaciones a la amortización teniendo en cuenta el nuevo valor contable.