Guía Definitiva para Elegir el Local Comercial Perfecto para tu Negocio

Elegir el local adecuado para tu pequeño negocio es como preparar el escenario para una actuación de éxito. Iniciar un nuevo negocio es un paso muy importante para los emprendedores. Después de haber trabajado mucho en una buena idea que se pueda materializar, no es menos importante dedicarle tiempo a encontrar un local, una nave o una oficina para conformar esa empresa. Encontrar el local perfecto para tu negocio no consiste solo en elegir un lugar, sino en crear un espacio en el que tanto tu negocio como tus clientes puedan prosperar.

Un buen local no te garantizará el éxito, pero te dará una base sólida para crecer. Pero, ¡no te preocupes! Puedes encontrar el lugar perfecto para prosperar con algo de planificación y pensamiento estratégico. Decidir el local donde emplazar tu negocio es una decisión crítica. "La tomas una vez y acarreas con las consecuencias años", dice Francisco Gómez, especialista en la expansión de redes comerciales y socio consultor sénior de WisdomRetail Consulting.

Encontrar un local comercial es una tarea ardua y son muchos los aspectos a estudiar cuando nos lanzamos a la búsqueda. Además de la ubicación y el precio, hay otras variables que debes tener en cuenta. El primer paso en la búsqueda de un local comercial es identificar cuáles son tus necesidades. Lo ideal es que hagas una lista de aquello que esperas de tu espacio y verificar cuáles son los locales que más se adecuan a tus pretensiones.

1. Conoce a tu Cliente Ideal y el Entorno

Si eres nuevo en el negocio, empieza por crear un perfil de tu cliente ideal. ¿Quién es? ¿Cómo es su rutina diaria? ¿Adónde van y cuáles son sus necesidades? Encaja con el barrio: el local adecuado debe reflejar la experiencia que deseas vivir. Antes de lanzarte a la aventura de buscar un local, debes tener estudiada la zona donde quieres abrir tu negocio. La localización lo es todo. Un buen local debe situarse en una zona acorde a tu público objetivo.

• Ejemplo: Si tu negocio depende del consumo impulsivo (tiendas de moda, cafeterías, panaderías), lo ideal es un área céntrica y transitada.
• Consejo: ¿No estás seguro de la zona? Visítala a distintas horas del día y de la semana para observar el flujo de personas y la dinámica del barrio.

El tráfico de personas frente a tu local es un factor clave para negocios de venta directa. No es lo mismo una calle con tránsito ocasional que una con flujo constante de peatones. Muchos autónomos no otorgan a la elección de su ubicación la importancia que merece. Son demasiados los autónomos que asustados por el precio de los alquileres en las calles principales, optan por locales en calles poco transitadas, lo que les aboca a una dura supervivencia en el mejor de los casos. Debes valorar si la ubicación elegida te va a ayudar a maximizar tus beneficios.

Estos aspectos influyen en tu capacidad de atraer clientela, así que debes analizar en qué zona de tu población te conviene ubicarte y si te compensa una calle o zona de mucho tránsito de personas o vehículos y un local muy atractivo.

Lo normal es que las ciudades se estructuren por áreas comerciales de mayor a menor categoría. El precio por metro cuadrado es un dato más que fidedigno para orientarnos acerca de las zonas por las que nos movemos. Surgen así distintas categorías de vías:

En opinión de Francisco Gómez, lo recomendable es que “la búsqueda del local sea compartida por la central y el franquiciado, ambos con derecho a veto”.

2. Define tu Presupuesto y Costes

Tu presupuesto es el punto de partida para elegir el local adecuado. Decidir entre comprar o arrendar es una decisión en la que influyen muchos factores, como el tipo de actividad que se va a realizar o el capital inicial con el que se cuenta.

Alquiler vs. Compra

Alquiler

• Alquiler frente a ingresos: Como regla general, el alquiler no debe superar el 10-15% de los ingresos previstos. Sin embargo, se trata de una pauta general, y el porcentaje ideal puede variar en función de factores como tu sector, local y modelo de negocio.
• Reduce la inversión inicial: Al alquilar, puedes pactar una carencia los primeros meses para adecuar el local a la actividad que vayas a desarrollar.
• Menos gastos de comunidad e impuestos: En algunos contratos, los gastos de comunidad y los impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras se repercuten al inquilino, lo que supone un gasto menos.
• Flexibilidad: Busca contratos de alquiler flexibles, sobre todo si tu negocio es nuevo.
• Obras de conservación y mejora: Las obras de mantenimiento estructural correrán a cargo del propietario mientras que las pequeñas reparaciones fruto del uso del local correrán a cargo del inquilino. Por otra parte, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento.
• Consejo: Negocia las condiciones del contrato de alquiler. Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda (actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), vienen regulados por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se rigen por la voluntad de las partes plasmadas en el correspondiente contrato y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de Ley. Ello otorga a las partes plena libertad a la hora de pactar las cláusulas del contrato, lo que incrementa la importancia del mismo y puede hacer recomendable recurrir a un abogado.

Compra

• Inversión a largo plazo: Un local es un activo tangible que se puede tomar como una inversión a largo plazo, ya que llegado el momento puedes venderlo o alquilarlo y obtener un beneficio a futuro.
• Libertad: No estás sometido a las decisiones del arrendador. Alquilando un local, puede darse el caso de que el arrendador quiera resolver el contrato a su finalización y tengas que marcharte. Esto no sucede si optas por la compra. Además, podrás realizar obras en el local sin ser autorizadas por el arrendador, lo que significa una mayor libertad.
• Oportunidades: Tal y como se encuentra el mercado inmobiliario actual, invertir en la compra de locales comerciales puede ser también una opción muy ventajosa. La crisis económica ha dejado una enorme cantidad de inmuebles impagados con importantes descuentos.

Costes Ocultos y Otros Gastos

• Costes ocultos: El alquiler no es el único gasto a tener en cuenta. Planifica los servicios públicos, el seguro y los posibles gastos de reformas o mantenimiento.
• Gastos de comunidad e impuestos: Asegúrate de entender quién cubre estos gastos en el contrato de alquiler.

3. Acceso, Visibilidad y Comodidad para el Cliente

Después de fijar tu presupuesto, céntrate en encontrar un local que sea cómodo y atractivo para tus clientes. Lo primero que tienes que tener en cuenta a la hora de elegir un local, es si vas a alquilarlo o comprarlo.

• Mantente cerca de tu público: Elige un lugar que esté cerca de tus clientes objetivo. Sin duda, el tipo de actividad es algo que marca la ubicación del local. Si tu negocio tiene relación con el sector industrial puedes plantearte un local en un polígono industrial. Sin embargo, si vas a tener relación directa con el público es conveniente que la ubicación sea a pie de calle.
• Visibilidad: De poco sirve estar en una calle principal si tu local pasa desapercibido. La fachada amplia, luminosa y sin obstáculos visuales es fundamental para atraer a potenciales clientes. Igualmente, tienes que preguntarte si el interior se puede adaptar en cuanto a diseño y estilo para satisfacer a tus clientes.
• Aparcamiento y transporte: Ten en cuenta el aparcamiento: ¿hay suficientes plazas de aparcamiento para tus clientes? A la hora de elegir un local comercial debes tener en cuenta las conexiones de transporte público, las zonas de estacionamiento y la facilidad de aparcar.
• Accesibilidad del local: Como bien sabes los locales deben cumplir una serie de normas que permitan el acceso a todo tipo de personas. Por ello, debes comprobar varias cosas, la primera los obstáculos de entrada para personas discapacitadas y los baños. En caso de haber escalones necesitarás algún tipo de rampa u opción para salvar los desniveles. Lo mismo sucede con la entrada, el tamaño de las puertas y los baños. Deben estar adaptados a la normativa local y respetar las distancias de acceso.

4. Analiza la Competencia

Los competidores pueden ser tanto un reto como una oportunidad. Aunque parezca que no tiene mucha importancia, analizar la situación de la competencia también es un punto clave para el éxito de la elección del local.

• Explora la zona: Echa un vistazo a negocios similares cercanos. ¿Son prósperos o tienen dificultades?
• Evita la sobresaturación: Si vas a abrir un salón de manicura, probablemente no quieras estar en una calle con otros cinco.
• Aprende de ellos: Los competidores pueden enseñarte mucho.
• Consejo: No descartes una zona solo porque tenga competidores. A veces, la concentración de negocios similares atrae a un público específico.

5. Seguridad del Entorno

Tus clientes necesitan sentirse seguros y cómodos cuando visitan tu negocio.

• Comprueba los índices de delincuencia: Investiga las estadísticas de seguridad de la zona. Puedes consultar informes policiales o preguntar a comerciantes locales.

6. Estilo y Potencial Interior del Local

El estilo del local, especialmente si va a estar a pie de calle y va a tener tránsito de clientes, también es un punto importante a valorar. Asegúrate una buena visibilidad exterior y cuanto más libre de barreras esté el interior, más fácil será amueblarlo y sacarle partido. Arquitectura y diseño del espacio. Detalles como los muebles, el espacio, la luz, los metros cuadrados, el suelo y las paredes son factores que afectarán a tu decisión.

• Aspecto exterior: Echa un buen vistazo al exterior. ¿Está limpio, es acogedor y refleja la experiencia que quieres ofrecer?
• Potencial interior: Ten en cuenta la distribución, la iluminación natural y el ambiente general del espacio. El espacio debe adaptarse a las necesidades de tu actividad: zona de atención al público, almacén, probadores, cocina, consultas, etc. No se trata solo de la superficie total, sino de la distribución y posibilidades de reforma.
• Reformas: Por otro lado, piensa que igual necesitas hacer reformas y aquí se pueden dar varios casos. Uno de ellos es que tengas que pedir un permiso especial por la ubicación o que directamente no tengas problemas.
• Altura mínima: Según el tipo de local es posible que tengan una altura mínima. Comprueba las exigencias de tu municipio, esto es importante por el tema de la iluminación mínima que hay que cumplir para los trabajadores y el espacio del lugar del trabajo.
• Baños y lugares comunes adaptados: Como hemos dicho, los baños deben estar adaptados para personas con discapacidad.
• Instalaciones y servicios: Si tu local requiere de un gran gasto eléctrico o bien es un lugar de gran tráfico de personas es preferible comprobar la instalación eléctrica del local. En el caso de ser un lugar como un estudio de música que genere mucho ruido debes evitar molestar a los vecinos. Asegúrate de que el espacio cumple la normativa legal y las medidas necesarias de seguridad, que permite un correcto desarrollo de tu actividad, que tiene buenos accesos y está bien comunicado. También influye la facilidad para conseguir determinados suministros: electricidad, agua, internet, teléfono.

7. Viabilidad a Largo Plazo y Tendencias del Barrio

Elige un local que pueda mantener tu negocio a largo plazo.

• Tendencias y evolución: ¿Está mejorando o empeorando el barrio? Investiga planes de desarrollo urbano, nuevas construcciones o cambios demográficos que puedan afectar a tu negocio a futuro.
• Conexiones y grandes infraestructuras: El acceso a grandes infraestructuras (puertos, aeropuertos, líneas de ferrocarril) y carreteras puede ser esencial para el funcionamiento del negocio.

8. Trámites Legales y Licencias Obligatorias

Infórmate sobre la normativa vigente, tanto municipal como urbanística, fundamental para evitar problemas. Lo más importante es estudiar si el local u oficina se puede destinar a la actividad que queremos desarrollar. Trámites legales. No es lo mismo alquilar un sitio disponible para entrar que otro que necesite reformas y un proyecto para su acondicionamiento. Comprobar las licencias y pedir consejo. Por ello, es recomendable que acudas a profesionales para que no se te complique la búsqueda.

• Licencia de actividad: Es un permiso del Ayuntamiento para que en un local se pueda ejercer una actividad económica. Necesitarás este papel para la apertura de cualquier negocio. Pedir información al ayuntamiento sobre la posibilidad de obtener licencia para la actividad que nos interesa.
• Normativa municipal y urbanística: Cada municipio cuenta con un reglamento obligatorio sobre los locales comerciales. Por eso, debes comprobar que el local cumple con ellos o si te va a hacer falta hacer algún tipo de obra. Comprobar que la actividad laboral se puede desarrollar en nuestro local y ciudad. Esto es evidente, pero hay casos de profesiones que pueden tener problemas según la zona de la ciudad donde esté el negocio. Para ello, se debe consultar el Plan de Ordenación Urbana del lugar donde vayas a desarrollar tu actividad.
• Tipos de licencia según la actividad: Según la actividad comercial que vayas a realizar, puede que necesites licencia de apertura y de actividad, o acceso a minusválidos. Como hemos dicho, los trámites legales dependen, en gran medida, de la actividad que vas a desarrollar. No necesitas lo mismo si eres barbero que un arquitecto. Y en función de la Comunidad Autónoma puede haber varias clases de licencia, por ejemplo, desde licencia ambiental, a licencia integrada, por poner varios ejemplos. Dependiendo del tamaño de la empresa puede que te afecten o no.
• Licencia de obras: Necesitarás este permiso municipal, concedido por el departamento de urbanismo, si vas a realizar obras en tu local, oficina o nave. La licencia será de obra menor o mayor dependiendo de la envergadura del proyecto, lo que influirá en la cuantía de las tasas a pagar.
• Estatutos de la comunidad de vecinos: Consulta los estatutos de la comunidad de vecinos en aquellos locales que estén dentro de una comunidad, ya que necesitas el visto bueno de estos para poder abrir el negocio. Solicitar esta documentación es muy sencillo y puede evitarte muchos problemas en el futuro.
• Nota simple registral: Se trata de un documento que recoge toda la información sobre el local, incluyendo la identificación, la extensión, limitaciones, titulares, última transmisión de la propiedad y las posibles cargas que pesan sobre la misma. Este documento es una garantía de que la propiedad que vas a comprar no trae consigo cargas como hipotecas o embargos, aspectos que podrían arruinar tu proyecto.

9. Apoyo y Asesoramiento Profesional

Sin embargo, son tantas las variables que influyen en la idoneidad de un local que conviene la intervención de un experto para ayudarte en la selección. Ésta se complica aún más cuando se trata de un establecimiento franquiciado, el cual ha de ajustarse a los dictámenes de una normativa interna y una imagen corporativa determinada.

• Asesoramiento en franquicias: En la consultora mundoFranquicia, su socio director general afirma que emplean “diversas herramientas de geomarketing, que nos aportan información determinante sobre la ubicación". Es por ello que las empresas perfeccionan cada vez más sus estudios de mercado y se dotan de estructuras de localización de emplazamientos.
• Apoyo de franquiciadores: Sin embargo, la mayoría de las franquicias apoyan y ayudan a sus franquiciados a encontrar el local adecuado, disponiendo en ocasiones de una bolsa inmobiliaria que ponen a su servicio o buscándolo codo con codo con él. Es el caso de Anytime Fitness Iberia, donde “el apoyo en la búsqueda del local es una de las primeras y más importantes fases en el acompañamiento al franquiciado. Ayudamos al franquiciado a encontrar la mejor opción. Dentro del departamento de expansión contamos con profesionales con gran experiencia, tanto en la búsqueda como en la negociación de las mejores ubicaciones para nuestras marcas”. Finalmente, el director general de La Pepita Burger Bar sentencia que “desde el principio acompañamos a nuestro franquiciado en esa labor de búsqueda del local adecuado”.

Y no lo olvides: cuando tengas un buen local, asegúrate de promocionarlo. Además de atraer clientes de la calle, puedes atraerlos a través de tu sitio web de reservas u otros recursos en línea. Una vez encuentres tu local, solicita cita previa en nuestras oficinas de ABANCA para buscar la financiación que mejor se adapte a tu negocio. ¡Que nada sea un impedimento para montar o hacer crecer tu negocio!