Ayudas extraordinarias para el alquiler de locales de negocios de autónomos y pymes frente al COVID-19

El Consejo de Ministros ha aprobado medidas extraordinarias para el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente debido a la pandemia del COVID-19. Estas medidas, incluidas en el ‘Real Decreto-ley de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo’, buscan responder a las necesidades de autónomos y pymes que no tienen capacidad financiera para hacer frente a sus obligaciones de pago del alquiler de sus locales.

La situación de emergencia de salud pública provocada por el COVID-19, declarada pandemia internacional el 11 de marzo de 2020 por la Organización Mundial de la Salud, llevó al Gobierno de España a adoptar un amplio paquete de medidas económicas y sociales. Estas actuaciones se orientaron a luchar contra la epidemia, apoyar a los ciudadanos (trabajadores, familias y autónomos, especialmente los más vulnerables) y sostener la actividad económica con medidas de liquidez y flexibilidad.

Mecanismo de modulación del pago de alquileres

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, aprueba medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes, con el objetivo de aliviar las consecuencias de la pandemia. El mecanismo aprobado es similar al establecido por el Real Decreto-ley 11/2020 para los alquileres de vivienda.

Se regula un procedimiento para imponer a las partes una modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales que se extiende hasta los dos años. Las medidas ofrecen una respuesta generalizada que permite distribuir de manera equitativa el riesgo de la pandemia y del consiguiente estado de alarma entre arrendadores y arrendatarios, especialmente cuando los arrendadores tienen la naturaleza de grandes tenedores.

Como ejemplo de arriendos con carácter distinto a viviendas, se mencionan los "de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren" (Art. 3.2 LAU).

Requisitos para solicitar las ayudas al alquiler

Para poder beneficiarse de estas ayudas, los inquilinos deben cumplir una serie de requisitos:

En el caso de que el inquilino sea autónomo:

• Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, el pasado 14 de marzo.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si el inquilino es una pyme:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor el estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Distinción entre gran y pequeño propietario

El mecanismo de ayudas distingue entre gran y pequeño propietario, atendiendo a que tengan, respectivamente, más o menos de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.

Cuando el arrendador es un gran tenedor:

El pequeño empresario o autónomo inquilino podrá solicitar de la entidad arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, una moratoria en el pago de la renta que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Dicha moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Tal y como recoge el BOE, dicha renta se aplazará sin intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta de alquiler y se fraccionará en cuotas en un plazo de dos años. Se contarán a partir del momento en que termine la situación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses prorrogables, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

En estos casos las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Art. 36 LAU, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

Cuando el arrendador es un pequeño propietario:

El inquilino en este caso podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que ambas partes no hubieran llegado previamente a un acuerdo amistoso. En este supuesto, tanto arrendador como arrendatario podrán hacer uso de la fianza pagada al inicio del contrato "para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta".

En el caso de que se disponga total o parcialmente de ella, la norma establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Es importante señalar que, a diferencia de los grandes tenedores, cuando el arrendador no cumpla la condición de ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el aplazamiento temporal de la renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo.

Plazos y duración de la moratoria

En cuanto a la duración de la moratoria en sí, los Arts. 1.2 y 2.2 del citado RD-ley 15/2020 concretan que será por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19. En el caso de los grandes tenedores, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses.

Otras medidas de apoyo a la economía y el empleo

Además de las ayudas al alquiler, el Consejo de Ministros ha aprobado otras medidas complementarias para apoyar la liquidez y ampliar su alcance:

• Refuerzo del reaval de CERSA: Se incrementa la dotación del Fondo de Provisiones Técnicas de la Compañía Española de Reafianzamiento Sociedad Anónima (CERSA) con 60 millones de euros. Esto permite aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, facilitando el acceso a la financiación de las pymes.
• Refinanciación de préstamos de la Secretaría General de Industria y PYME: Durante un plazo de dos años y medio, extensible por Acuerdo de Consejo de Ministros, se podrán refinanciar los préstamos otorgados por esta entidad.
• Devolución de gastos por cancelación de eventos ICEX: Se procederá a la devolución de lo abonado por las empresas en eventos organizados por ICEX que han debido ser cancelados por razones de fuerza mayor, apoyando así la internacionalización.
• Suspensión y modificación de contratos de suministro energético: Los autónomos y empresas pueden suspender temporalmente sus contratos de suministro o modificar sus modalidades sin penalización. También se les posibilita el cambio de peaje de acceso y el ajuste de la potencia contratada al alza o a la baja, sin coste alguno.
• Moratorias en el pago de cotizaciones a la Seguridad Social: Se habilita a la Tesorería General de la Seguridad Social a la concesión excepcional de moratorias en el pago de las cotizaciones. El periodo de devengo para empresas es de abril a junio de 2020, y para autónomos, de mayo a julio de 2020.
• Protección de trabajadores fijos discontinuos: Se amplía la cobertura regulada en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, a aquellas personas trabajadoras que no hayan podido reincorporarse a su actividad en las fechas previstas, como consecuencia del COVID-19. De esta medida se benefician especialmente las trabajadoras y trabajadores del sector turístico.

Estas medidas persiguen mantener un mínimo de actividad económica en los sectores más afectados y están alineadas con las acciones adoptadas por otros países europeos y las recomendaciones de organismos internacionales como la Unión Europea, el G-20, el FMI y la OCDE.

Justificación de gastos y pérdidas contables

Las ayudas finalistas, de entre 3.000 y 200.000 euros, tienen como objetivo inyectar la liquidez necesaria a pymes, personas autónomas y mutualistas y favorecer la vuelta a la actividad en la desescalada. Estas subvenciones responden a la situación de vulnerabilidad sobrevenida que afrontan las personas trabajadoras autónomas por las graves consecuencias económicas causadas por el COVID-19.

Cómo aplicar los gastos

El orden de aplicación de los gastos para justificar la ayuda es el siguiente:

1. En primer lugar, se satisfarán los pagos a proveedores y otros acreedores no financieros, por orden de antigüedad.
2. Si procede, en segundo lugar, se reducirá la deuda con acreedores financieros, primando la reducción de la deuda con aval público.
3. Por último, se podrá destinar el remanente de la ayuda a compensar los costes fijos incurridos, que incluyen las pérdidas contables propias de la actividad empresarial que no hayan sido ya cubiertas con estas u otras ayudas.

Se consideran Costes Fijos Incurridos aquellos gastos que no varían en un periodo de tiempo corto y que son independientes de la actividad productiva de la empresa. Son costes fijos, entre otros: alquiler, luz, gas, nóminas, póliza de seguro, cuota de emisora de radio, licencia de taxi, seguros sociales, mantenimiento de vehículos, Renting/Leasing, reparación del vehículo, etc. (el combustible SÍ se considerará coste fijo).

Todas las facturas y obligaciones de pago deberán estar comprendidas entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 y que procedan de contratos anteriores al 13 de marzo de 2021.

En el caso de Costes Fijos Incurridos, la ayuda podrá dedicarse también a justificar facturas y obligaciones de pago ya pagadas con anterioridad a la fecha de recepción del importe concedido (y dentro del periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 y que procedan de contratos anteriores al 13 de marzo de 2021).

Justificación de pérdidas contables

Las pérdidas contables se encuentran en el último lugar de prelación y deberán encontrarse auditadas conforme al sistema previsto en el ordenamiento jurídico al que esté sometido el beneficiario. Para ello, deberá presentar la Cuenta de Pérdidas y Ganancias realizada por una auditoría autorizada que conste en el Registro de Auditores de Cuentas (ROAC) donde se reflejen las pérdidas en el periodo subvencionable, esto es, desde 01/03/2020 hasta 30/09/2021. En estos casos, la fecha de pago deberá estar comprendida dentro de los dos meses siguientes a la recepción de la ayuda.

Solo cuando las cantidades de pagos a proveedores y acreedores, y la reducción de deuda con acreedores financieros no cubran el total percibido, se aceptarán las pérdidas contables auditadas.

En el Excel “Relación de gastos y recopilación de datos”, las pérdidas contables se justificarán como Costes Fijos Incurridos.

Documentación y plazos de ingresos

Se deberán incluir todos aquellos ingresos y subvenciones percibidas por parte de las Administraciones Públicas entre el 01 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021, cumplimentando el documento “Declaración de otros ingresos o subvenciones”. Este documento deberá estar firmado digitalmente por el beneficiario de la ayuda, o manualmente aportando DNI, y aportarse al expediente en formato ZIP (a excepción del fichero Excel “Relación de gastos y recopilación de datos”).

Nomenclaturas y facturas fraccionadas

Para la documentación de pagos a proveedores y acreedores (financieros y no financieros), así como para los Costes Fijos Incurridos, las nomenclaturas de archivos serán:

• “FACT_” (para facturas u obligaciones de pago)
• “JUST_” (para justificar que se ha realizado dicho pago)
• “CONT_” (para los contratos de las obligaciones de pago)

En el caso de tener una factura/obligación de pago pagada en varios pagos, se cumplimentará una sola línea de gasto en el Excel “Relación de gastos y recopilación de datos” con los datos de la factura/obligación de pago, se aportará una única factura y todos los justificantes de pago asociados a esa factura en un único documento (PDF).

Es importante recordar que en el caso de pagos a proveedores y otros acreedores, financieros y no financieros, la fecha de los justificantes de pago tendrán que ser de los dos meses siguientes a la fecha de la concesión de la ayuda.