Autorización de la Comunidad de Propietarios para Acciones Legales: Requisitos y Procedimiento
La capacidad de una comunidad de propietarios para emprender acciones legales es un aspecto fundamental para garantizar el correcto funcionamiento y la convivencia en los inmuebles. Aunque la comunidad está perfectamente legitimada para ejercitar acciones, carece de capacidad procesal al no tener personalidad jurídica, lo que implica que deba ser representada por su presidente, según lo dispuesto en el art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La Representación del Presidente y la Necesidad de Acuerdo de Junta
El presidente de la comunidad ostenta legalmente la representación de la comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, tal como establece el artículo 13.3 de la LPH. Esta representación es de carácter orgánico. Sin embargo, no se trata de un problema de legitimación sino de acreditación de la representación.
Requisito de Acuerdo Previo de la Junta
Es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. La Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo previo de la junta de propietarios para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH). La jurisprudencia ha extendido esta necesidad a otros asuntos importantes.
La jurisprudencia menor no viene exigiendo, como regla general, que figure un acuerdo específico sobre qué tipo concreto de acción judicial se va a emprender por la comunidad, bastando que los propietarios confieran autorización para el ejercicio de las acciones legales en defensa de los intereses de la comunidad. La generalidad del mandato es suficiente, ya que la concreción exacta de la acción dependerá posteriormente de la dirección jurídica. Así lo sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo 176/2019 de 21 de marzo de 2019, que establece que "no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros."
Mayoría Necesaria para el Acuerdo
Para aprobar un acuerdo comunitario para ejercitar acciones judiciales, se requiere la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, bastará la mayoría de los presentes y cuotas. Este punto se rige por el art. 17.7 de la LPH.
| Tipo de Acción Legal | Requisito de Acuerdo de Junta | Observaciones |
|---|---|---|
| Acción de cesación (art. 7.2 LPH) | Sí, acuerdo expreso | Para actividades prohibidas, dañinas o ilícitas. |
| Reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH) | Sí, acuerdo expreso | Mediante el proceso monitorio. |
| Otras acciones judiciales | Sí, autorización genérica suficiente | Salvo que estatutos dispongan lo contrario o presidente actúe como copropietario. |
| Reconvención | Sí, acuerdo expreso | Demanda del demandado contra el demandante en el mismo juicio. |
| Contestar a una demanda (no reconvención) | No es necesario | El presidente no necesita aprobación para contestar exclusivamente. |
La Reconvención y la Sentencia del TS 916/2024
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, número 916/2024, resuelve sobre la legitimación del presidente de una comunidad de propietarios para presentar una reconvención sin autorización expresa de la Junta en un procedimiento judicial. Conforme a dicha Sentencia, la reconvención, siendo una demanda según los artículos 406 y 407 de la LEC, exige un acuerdo expreso de la Junta para ser presentada.
La Acción de Cesación por Actividades Prohibidas o Molestas
Cuando un vecino no respeta las normas de la comunidad y lleva a cabo actividades no permitidas, la comunidad de propietarios puede reaccionar ejercitando la acción judicial de cesación recogida en el art. 7.2 de la LPH. La acción de cesación es aquella destinada a lograr que el vecino que realice actividades prohibidas o molestas cese en su actuación perturbadora.
Actividades que pueden dar lugar a la Acción de Cesación
Las actuaciones que pueden dar lugar a la acción de cesación se clasifican en:
- Actividades prohibidas en los estatutos.
- Actividades que resulten dañosas para la finca.
- Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
No se exige que estas actividades sean acumulativas. Una actividad prohibida por los estatutos permite el ejercicio de la acción de cesación aunque no sea, por ejemplo, molesta o insalubre, siempre que se cumplan los presupuestos necesarios para su exigido cumplimiento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo subraya que "no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a actividades que están prohibidas por el estatuto, con independencia de que resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas".
Procedimiento para la Acción de Cesación
El procedimiento conforme al que ha de promoverse la acción de cesación se recoge en el art. 7.2 de la LPH y exige dos requisitos de procedibilidad:
- Requerimiento previo y fehaciente al infractor: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Este requerimiento debe ser explícito y realizado al efecto, no siendo suficiente un acta donde se acuerde requerir al infractor ni un aviso genérico a los vecinos. Es crucial acreditar el contenido y la recepción del requerimiento.
- Autorización de la Junta de Propietarios: Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación. Para ello bastaría con el acuerdo de la simple mayoría del art. 17.7 LPH.
En casos excepcionales, cuando el presidente hace caso omiso de la solicitud de los propietarios afectados, la jurisprudencia, como la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 17/2021, de 26 de enero, entiende que la acreditación de haber solicitado al presidente que realizase dicho requerimiento, y al propio demandado que cesase en su actividad, son suficientes para entender cumplidos los trámites.
Juzgado Competente y Legitimación
La competencia corresponde al juzgado de primera instancia del lugar en que radique la finca. La legitimación activa la ostenta el presidente de la comunidad con autorización de la junta de propietarios. La legitimación pasiva corresponde al infractor y, en su caso, al propietario del inmueble.
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Medidas y Consecuencias de la Sentencia
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
La Nueva Ley Orgánica 1/2025 y la Negociación Previa
La Ley Orgánica 1/2025 (LO 1/2025) introduce un cambio significativo al establecer la negociación previa como requisito de procedibilidad para toda acción civil en el ámbito de la Propiedad Horizontal, con el objetivo de favorecer soluciones más rápidas, eficaces y menos costosas. La LO 1/2025 no incluye a la Propiedad Horizontal en las excepciones previstas en sus artículos 3.2, 4.2, 5.2 y 5.3.
Aplicación en Casos Comunes
- Morosidad en el pago de cuotas: Además del certificado de deuda y notificación al deudor (art. 21.3 LPH), se deberá acreditar un intento de negociación previa. La oferta vinculante (art. 17 LO 1/2025) no puede consistir en exigir el mismo importe que se reclamará judicialmente, ya que sería un fraude de ley.
- Actividades prohibidas (art. 7.2 LPH): Tras el acuerdo en Junta para interponer la acción de cesación, deberá enviarse una oferta negociadora cuyo contenido se limitará a instar el cese.
- Obras realizadas sin autorización (arts. 10 y 17 LPH): El Mecanismo Adecuado de Solución de Conflictos (MASC) puede ofrecer opciones reales como solicitar autorización retroactiva en Junta, introducir modificaciones para legalizar la obra o pactar su demolición voluntaria.
- Impugnación de acuerdos (art. 18 LPH): El comunero que quiera impugnar un acuerdo deberá acreditar un intento de negociación.
Para cumplir con este requisito, la Junta de Propietarios debe autorizar expresamente al presidente y/o al administrador de fincas para que realicen el intento de negociación previa. En casos de actividades prohibidas o molestas, la oferta vinculante debe ser confidencial y otorgar un plazo de 30 días naturales para su aceptación.
El Juicio Monitorio para Reclamación de Deudas
El juicio monitorio es un procedimiento rápido y eficaz para que las comunidades de propietarios reclamen las cantidades debidas por gastos generales. Los requisitos son:
- Relacionar los datos del deudor y detallar el origen de la deuda.
- Notificar a los deudores el acuerdo de la junta por el que se les reclama la deuda. Aunque la ley no exige que la notificación sea fehaciente, es recomendable realizarla por burofax con acuse de recibo o por requerimiento notarial.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes, que el tribunal acordará sin necesidad de caución. En caso de utilizar servicios de abogado y procurador, el deudor deberá pagar los honorarios y derechos.
Defectos en las Actas y Subsanación
La falta de firma del presidente y del secretario en el acta genera divergencia jurisprudencial. Un sector entiende que es un defecto insubsanable y que el acta no firmada es nula. Otros entienden que el acta sin la firma del administrador no es motivo de nulidad y que, en todo caso, puede subsanarse si se acredita en el juicio la realidad de los acuerdos o se ratifican.
La falta de representación, al ser un defecto meramente procesal, es susceptible de ser subsanado en los términos dispuestos en el art. 418 de la LEC. Si no fuese posible en el acto, se concederá un plazo no superior a diez días para su subsanación, con suspensión de la audiencia.