Guía completa para dar de alta un local alquilado como autónomo: requisitos y trámites esenciales

Arrendar una o más viviendas o locales es una actividad económica que ofrece beneficios. Sin embargo, estos ingresos suelen generar muchas dudas en los propietarios y arrendatarios, ya que en muchas ocasiones no está claro cuándo se tiene la obligación de darse de alta como autónomo para declarar esos ingresos.

Por eso, es fundamental conocer en qué casos se da un alquiler y sus consecuencias. En este artículo, abordaremos los requisitos y trámites para dar de alta un local alquilado como autónomo, incluyendo las situaciones en las que es necesario el alta, las obligaciones fiscales según el tipo de alquiler y la importancia de modelos como el 115.

¿Cuándo es necesario darse de alta como autónomo para arrendar?

Esencialmente, tienes que darte de alta como autónomo si te dedicas a alquilar viviendas de manera habitual, y los ingresos que logras por ello superan el SMI (salario mínimo interprofesional).

Además, hay que valorar factores como tu intervención en el inmueble. Ser o no autónomo es un dilema al que se enfrentan la mayoría de arrendadores de viviendas, pero si estás en esta situación debes tener en cuenta los siguientes factores:

• Si es tu fuente de ingresos habitual, el alquiler se equipara con la actividad de un trabajador por cuenta propia.
• En caso de que el importe supere el SMI, es obligatorio darte de alta, aunque este no sea tu modo de vida principal.
• Si incluye servicios de mantenimiento, como la limpieza habitual del espacio, se te considera trabajador por cuenta propia.

Situaciones en las que no es obligatorio darse de alta como autónomo para arrendar viviendas

No tienes que ser autónomo en los siguientes casos:

• Alquilas una vivienda turística sin la participación de terceros, y sin ofrecer servicios añadidos. Además, los ingresos no superan el SMI.
• Cedes el inmueble con uso vacacional a un tercero para su explotación y percibes unos ingresos, pero no intervienes en nada relacionado con el alquiler y su uso.

¿Es obligatorio darse de alta en el Censo de Retenedores aunque no se supere el SMI?

La respuesta es sí. Siempre tienes que hacer el procedimiento de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria, aunque el importe del alquiler no supere el SMI. La razón para esto es muy sencilla: sean cuales sean los ingresos obtenidos, es una actividad que aporta beneficios económicos. Por lo tanto, tienes que registrarlos y tributar por ellos.

Obligaciones según el tipo de alquiler

Alquilar una vivienda va más allá de firmar un contrato estándar entre el propietario y la persona interesada. Si posees un inmueble y quieres obtener beneficios de él, necesitas conocer los diferentes casos a nivel fiscal, que se regulan legalmente en función de la actividad que se va a desarrollar en el espacio, el arrendatario y el arrendador.

Arrendamiento a particulares

El alquiler de una vivienda entre particulares no está sujeto al IVA, ni tampoco los garajes o construcciones añadidas al edificio.

Asimismo, si vas a arrendar una construcción, debes saber que podrás desgravar otro tipo de gastos, como los de formalización del contrato, los de conservación y reparación, los seguros de la vivienda o los impuestos y tasas estatales correspondientes.

Arrendamiento a empresas o negocios

En este caso, hay que tener en cuenta que la compañía arrendataria no quiere usarla como vivienda, sino que tiene un objetivo lucrativo. Por lo tanto, es necesario aplicar el 10% de IVA.

Si el inmueble a alquilar a una empresa va a tener un uso mixto, como negocio y residencia, tampoco se puede deducir este impuesto.

Alquiler vacacional

El alquiler de una vivienda para vacaciones puede dar lugar a dos situaciones diferentes, con sus correspondientes consecuencias a la hora de repercutir el pago del IVA:

• Si los arrendadores, sean personas físicas o empresas, ofrecen servicios adicionales a la vivienda, debe aplicarse un 10% de IVA.
• Cuando los propietarios de la vivienda no intervienen de ninguna manera en el alquiler, este está exento del impuesto.

El Modelo 115: esencial para autónomos que alquilan locales

Si eres autónomo y alquilas un local para tu actividad económica o profesional, hay algo que no puedes dejar de hacer: presentar el Modelo 115. Este modelo es esencial para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con las retenciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

¿Qué es el Modelo 115?

El Modelo 115 es un formulario fiscal que deben presentar los autónomos y empresas que alquilan inmuebles urbanos con fines económicos. En el contexto de un alquiler, la retención del IRPF funciona como un pago anticipado del impuesto que el arrendador debe liquidar al final del ejercicio fiscal. Es decir, cada vez que pagas el alquiler de tu local, debes practicar una retención sobre el monto total del alquiler, y ese dinero se destina directamente a la Agencia Tributaria. El Modelo 115 se convierte en una herramienta fundamental para que tanto los autónomos como las empresas gestionen sus obligaciones fiscales de manera eficiente y sin complicaciones.

¿Quién debe presentar el Modelo 115?

El Modelo 115 debe ser presentado por autónomos y empresas que alquilan inmuebles urbanos para llevar a cabo su actividad económica.

¿Qué sucede si no se presenta el Modelo 115?

Si no cumples con la obligación de presentar el Modelo 115, puedes enfrentarte a sanciones y recargos por demora. Estos castigos pueden resultar en una carga económica significativa para tu negocio.

¿Qué información se incluye en el Modelo 115?

El Modelo 115 se divide en diferentes casillas que deben completarse con la información relacionada con los pagos de alquiler y las retenciones correspondientes.

Exenciones del Modelo 115

Aunque el Modelo 115 es obligatorio para muchos autónomos y empresas, existen algunas exenciones que pueden aliviar la carga administrativa para determinados contribuyentes:

• Alquileres con una cuantía anual inferior a 900 euros: Si el alquiler anual total es inferior a 900 euros, puedes quedar exento de presentar este modelo.
• Entidades exentas: Existen algunas entidades como las que tributan bajo ciertos epígrafes del Impuesto sobre Sociedades.

¿Cómo presentar el Modelo 115?

Tienes dos opciones para presentar el Modelo 115:

1. Presentación electrónica a través de la AEAT: Si decides presentar el Modelo 115 de forma electrónica, solo necesitas acceder a la sede electrónica de la Agencia Tributaria y utilizar tu certificado digital para completar el formulario de manera segura.
2. Presentación en formato físico: Si prefieres presentar el modelo en formato físico, puedes imprimir el formulario desde la web de la AEAT y entregarlo en las oficinas correspondientes.

Una vez que hayas completado el Modelo 115, solo tendrás que realizar el pago. El adeudo en cuenta es la opción más utilizada, ya que es rápida y sencilla.

Errores comunes al rellenar el Modelo 115

Aunque el Modelo 115 es relativamente sencillo de completar, hay ciertos errores comunes que los autónomos y las empresas suelen cometer al llenarlo. Es fundamental revisar las cifras para que las cantidades sean correctas.

¿Cuándo se debe presentar el Modelo 115?

El Modelo 115 debe presentarse trimestralmente, siendo los períodos computables de enero-marzo, abril-junio, julio-septiembre y octubre-diciembre.

Otros trámites y consideraciones para el traspaso de un local

Licencia de apertura

Si el negocio se desarrolla en un local, necesitará la correspondiente licencia de apertura. Al tratarse de un negocio en funcionamiento que ya debe contar con ella, el trámite se simplifica porque no es necesario tramitar una licencia nueva, sino que el anterior titular se la traspase al nuevo.

Cambio de titularidad en el contrato de arrendamiento

En principio, si el contrato de arrendamiento existente es posterior al 31 de diciembre de 1994, rige el principio de libertad de cesión del contrato a un tercero sin necesidad de autorización previa por parte del propietario, pero siendo obligatoria su notificación fehaciente en el plazo de un mes a contar desde la fecha en que tuvo lugar dicha cesión.

En los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1994, el principio que rige en la Ley es la necesidad de autorización previa y escrita del propietario del local para poder ceder el contrato a un tercero. No obstante, debe indicarse que la gran mayoría de estos contratos de renta antigua quedarán definitivamente extinguidos el próximo 1 de enero de 2015. Llegada dicha fecha, será necesario negociar con el propietario del local la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que se recomienda llegar a un acuerdo con la propiedad antes de la llegada de dicha fecha.

Cambio de titularidad de marca o nombre comercial

Si el transmitente es titular de una marca o nombre comercial que es objeto del contrato de traspaso, se deberá proceder al cambio pertinente en la Oficina Española de Patentes y Marcas.