Ayudas para Pymes y Autónomos frente al Alquiler de Locales Comerciales en Tiempos de Coronavirus

La pandemia de la enfermedad por coronavirus COVID-19, además de la dramática pérdida de vidas humanas, ha supuesto una catástrofe económica cuyo alcance real todavía no se alcanza a vislumbrar. La suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas está provocando una profunda crisis económica, que está llevando a la quiebra a la mayoría de pequeñas y medianas empresas del país. Ante esta situación, los dueños de estos negocios se están viendo obligados a establecer una serie de pactos y modificaciones en sus contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda con sus arrendadores.

El Consejo de Ministros dio luz verde a un mecanismo para que pequeñas y medianas empresas (pymes) y autónomos puedan beneficiarse de una serie de ayudas que les permitan hacer frente al alquiler de sus locales comerciales ante las dificultades sobrevenidas por la pandemia del coronavirus. Estas medidas responden a las necesidades de autónomos y pymes que no tienen capacidad financiera para hacer frente a sus obligaciones de pago del alquiler de sus locales. Las medidas incluidas en el ‘Real Decreto-ley de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo’ ofrecen una respuesta generalizada que permite distribuir de manera equitativa el riesgo de la pandemia y del consiguiente estado de alarma entre arrendadores y arrendatarios, especialmente cuando los arrendadores tienen la naturaleza de grandes tenedores.

Al igual que ocurrió con disposiciones relativas a las medidas para apoyar a los arrendamientos de vivienda, aprobadas en el Real Decreto-Ley de 11/2020 de 31 de marzo, debemos distinguir entre dos tipos de arrendadores para los locales comerciales. Una novedad en este supuesto es que tanto arrendador como arrendatario podrán hacer uso de la fianza pagada al inicio del contrato "para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta". En el caso de que se disponga total o parcialmente de ella, la norma establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Quiénes pueden acceder a estas medidas?

Podrán solicitar las ayudas al alquiler las pymes y autónomos que tengan alquilado un local donde desarrollen su actividad económica y que cumplan además ciertos requisitos:

Requisitos para Autónomos:

• Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, el pasado 14 de marzo.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Requisitos para Pymes:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Para dos ejercicios consecutivos, la empresa debe reunir al menos dos de las siguientes circunstancias:
  • El total de las partidas del activo no supera los cuatro millones de euros.
  • El importe neto de su cifra anual de negocios no supera los ocho millones de euros.
  • El número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no es superior a cincuenta.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• Si su actividad no fue suspendida directamente por el estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Para poder acreditar los requisitos para acceder a estas ayudas, habrá que presentar una declaración responsable, los libros contables o un certificado de la Agencia Tributaria. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Medidas según el tipo de arrendador

El mecanismo distingue entre gran y pequeño propietario, atendiendo a que tengan, respectivamente, más o menos de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros. El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, prevé la posibilidad de que los autónomos y pymes soliciten una moratoria en el pago de la renta.

Cuando el arrendador es un gran tenedor

El pequeño empresario o autónomo inquilino podrá solicitar de la entidad arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, una moratoria en el pago de la renta que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La renta se aplazará sin intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta de alquiler y se fraccionará en cuotas en un plazo de dos años. Se contarán a partir del momento en que termine la situación del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses prorrogables, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Cuando el arrendador es un pequeño propietario

El inquilino en este caso podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre, que ambas partes no hubieran llegado previamente a un acuerdo amistoso. A diferencia de lo que ocurre con el grupo de los grandes tenedores, el legislador ha dejado al arbitrio de las partes la forma en la que han de restituirse las cuotas aplazadas. Se permite el uso de la fianza como renta, que podrá servir para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades. Si el inquilino la usa, tendrá que reponerla en el plazo de un año o antes de que se termine el contrato.

Tabla resumen de medidas para arrendamientos de uso distinto al de vivienda

El RD 15/2020 se ha ocupado de los arrendamientos de inmuebles para uso diferente de vivienda, en el marco de las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos; lo ha hecho acudiendo al mecanismo de la moratoria en el pago de la renta contractual. Sin embargo, la norma supone que en muchos contratos la posibilidad de que el inquilino tenga acceso a la moratoria va a seguir dependiendo únicamente de la buena voluntad del arrendador, bien porque los arrendatarios no puedan incardinarse en el concepto de pymes o autónomos, bien porque los arrendadores no sean “grandes tenedores” o, sencillamente, porque aun habiendo sufrido una debacle en su facturación, esta no alcance el 75 %.

Parece evidente que van a continuar existiendo una multitud de contratos en los que el devastador efecto de la pandemia va a provocar que las condiciones resulten demasiado onerosas para el inquilino, sin que este disponga de ningún medio de rango normativo para forzar la recuperación del equilibrio de las prestaciones alterado por la extraordinaria situación en la que nos hallamos. El primer paso que debería dar el arrendatario afectado sería siempre el de intentar alcanzar un acuerdo con el propietario quien, normalmente, también estará interesado en alcanzar un pacto justo que le permita seguir explotando económicamente el local.