El Acuerdo de la Junta de Propietarios para Iniciar Acciones Judiciales: Requisitos y Procedimiento

La gestión de las comunidades de propietarios en el régimen de propiedad horizontal implica una serie de procedimientos legales que deben ser seguidos rigurosamente para asegurar la correcta representación y defensa de los intereses comunitarios. Uno de los temas más relevantes y a menudo confusos para los administradores de fincas y presidentes de comunidades es la necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para iniciar acciones judiciales.

La representación legal de la Comunidad de Propietarios le corresponde al Presidente, tanto en juicio como fuera de él. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.

Por ello, ha resultado un tema controvertido si el Presidente de una comunidad de propietarios, por el hecho de serlo y detentar por la vía del art. 13 LPH la representación de la comunidad en juicio, necesita un acuerdo de Junta de Propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad.

Este debate surge porque el Tribunal Supremo dictó una sentencia de fecha 10 octubre 2011 que reseña que para la legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

La Doctrina Jurisprudencial: Necesidad del Acuerdo Previo

El Tribunal Supremo ha sido consistente en su postura respecto a la necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para que el presidente de la comunidad pueda iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad. En esta resolución, el Tribunal Supremo declaró que el presidente de la comunidad de propietarios debe contar con un acuerdo adoptado válidamente por la Junta de Propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad.

Esta sentencia se fundamenta en el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que corresponde a la Junta de Propietarios conocer y decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad, adoptando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La STS de 10 de octubre de 2011, al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente».

La doctrina jurisprudencial, pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad, declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad».

La importancia del acuerdo previo es esencial porque asegura que cualquier acción legal emprendida cuenta con el respaldo de la comunidad, evitando así decisiones arbitrarias que podrían comprometer los intereses de todos los propietarios. Además, según el artículo 13.3 de la LPH, aunque el presidente tiene la representación orgánica de la comunidad, su actuación debe estar respaldada por un acuerdo de la Junta para ser legítima. Estamos ante el mismo punto de partida que las sentencias anteriores de 2004 y 2011: un presidente representa a la Comunidad, pero esta representación se liga a la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general. En el caso de la sentencia de Julio de 2012, el TS considera que es lo que sucedió en el caso enjuiciado. El Presidente cumplió la voluntad expresada por la Comunidad a través de la Junta, persiguiendo el cumplimiento de sus acuerdos.

Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

Casos Específicos donde la LPH Exige Acuerdo Expreso

Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes».

Sólo debe ser imprescindible el acuerdo de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales en los casos en que la LPH lo exige expresamente, como la acción de cesación del art. 7.2 LPH, que impone al presidente la "previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto". También para la reclamación de gastos por medio de un monitorio, en que el art. 21 LPH exige un certificado de acuerdo de la comunidad que aprueba la liquidación de la deuda.

Alcance y Contenido del Acuerdo de la Junta

Si bien es cierto que la jurisprudencia no exige una frase expresa referida a la iniciación de acciones judiciales, sí tiene que adoptarse al menos un acuerdo en el que se manifieste la expresión, aunque fuera de forma genérica, de la que se deduzca inexcusable e implícitamente la iniciación de acciones judiciales. La antedicha expresión con un evidente carácter genérico puede ser válida en muchos tipos de supuestos.

La jurisprudencia menor no viene exigiendo, como regla general, que figure un acuerdo específico sobre qué tipo concreto de acción judicial se va a emprender por la comunidad, bastando que los propietarios confieran autorización para el ejercicio de las acciones legales en defensa de los intereses de la comunidad. Por otra parte, resulta necesario aclarar que no es necesario concretar con exactitud el tipo de acciones que el presidente va a realizar bastando la generalidad, sin la concreción exacta de la acción, pues ello, como sostiene la Jurisprudencia, dependerá posteriormente de la dirección jurídica.

En este sentido, la Sentencia del TS 176/2019 de 21 Mar. 2019, declara que se facultó al presidente para reclamar vicios, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Un mandato tan amplio permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH). En este caso el presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.

Excepciones a la Exigencia del Acuerdo Previo

Si bien la autorización previa de la Junta es indispensable para iniciar acciones judiciales, la jurisprudencia ha establecido una excepción importante en cuanto a la contestación de demandas y la apelación de sentencias desfavorables. Por otro lado, la jurisprudencia también aclara que esta autorización no es necesaria cuando se trata de contestar una demanda o apelar una sentencia desfavorable.

Esta flexibilidad responde a la necesidad de actuar con prontitud en defensa de los intereses de la comunidad, evitando los plazos perentorios que podrían comprometer una defensa efectiva. Obtener autorización para contestar a una demanda dado que existe un plazo limitado por la propia ley para realizarlo.

En la sentencia del 8 de enero de 2019, el Tribunal Supremo abordó la legitimación del presidente para contestar una demanda sin necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El Tribunal argumentó que en situaciones donde la comunidad es demandada, el presidente debe poder actuar rápidamente para proteger los intereses de la comunidad. Convocar una junta extraordinaria para obtener autorización podría acortar significativamente los plazos y comprometer la defensa.

El Tribunal resaltó que la defensa de la comunidad debe ser razonable y congruente con los acuerdos adoptados por ella, y que el presidente tiene la responsabilidad de velar por estos intereses sin necesidad de una autorización previa para contestar demandas o apelar sentencias. Esta postura se basa en el principio de que la defensa no debe ser inocua o arbitraria, sino efectiva y en beneficio de la comunidad. La jurisprudencia sostiene que el presidente de la comunidad, en su función representativa, puede contestar demandas y apelar decisiones judiciales desfavorables de manera expedita, siempre que su actuación esté alineada con los intereses de la comunidad y no exceda el ámbito de su poder de representación. Esta interpretación se ha reafirmado en varias sentencias de audiencias provinciales, como la Audiencia Provincial de Asturias y la Audiencia Provincial de Valencia, que han seguido la línea del Tribunal Supremo en este sentido.

El Caso Particular de la Reconvención

Por último y muy recientemente, concretamente la STS Sala 1ª, número 916/2024, resuelve sobre la legitimación del presidente de una comunidad de propietarios para presentar una reconvención sin autorización expresa de la Junta en un procedimiento judicial, cuestión que hasta ahora no tenía pronunciamiento del Tribunal Supremo y sí criterios dispares de distintas audiencias provinciales. Conforme a dicha Sentencia, la reconvención, siendo una demanda según los artículos 406 y 407 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), exige un acuerdo expreso de la Junta para ser presentada.

La reconvención es básicamente una figura jurídica que permite a la persona demandada, en este caso una comunidad de propietarios, presentar su propia demanda contra quien la demandó dentro del mismo juicio, siempre que se trate de acciones conexas.

Aspectos Procesales y Subsanación de Defectos

La comunidad de propietarios no tiene capacidad procesal o de representación. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) otorga dicha representación al Presidente de la comunidad de propietarios. El hecho de que la comunidad de propietarios deba actuar necesariamente por medio de su presidente en un proceso judicial no se trata de un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Cuando en un procedimiento judicial la parte actora o demandada es la comunidad de propietarios, teóricamente está perfectamente legitimada para ejercitar la acción, art.º 10 de la LEC, lo que ocurre es que, al carecer de capacidad procesal por no tener personalidad jurídica, la comunidad ha de ser representada por su presidente, art. 13.3 LPH.

Entiendo que para aprobar un acuerdo comunitario para ejercitar acciones judiciales es el de la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, bastará con la mayoría de los presentes y cuotas. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En consecuencia, tratándose la falta de representación de un defecto meramente procesal, es susceptible de ser subsanado en los términos dispuestos en el art. 418 LEC que dispone en relación a los defectos de capacidad o representación que sean subsanables o susceptibles de corrección, que se podrán subsanar o corregir en el acto y, si no fuese posible en ese momento, se concederá para ello un plazo, no superior a diez días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia. Siendo así y reconociendo la propia apelante que el citado acuerdo previo no existía, e inadmitiéndose la prueba propuesta, tanto en instancia como en alzada, debe confirmarse la sentencia dictada, dado que no ha quedado acreditado que el Presidente estuviese autorizado por los Estatutos para el ejercicio de acciones.

Resumen de la Necesidad de Acuerdo para Acciones Judiciales